WOONBUSTERSMARKTRAPPORT

De Nederlandse huurmarkt is duur, krap en vaak onwettig

53.722 listings bij 1.187 makelaars in 331 gemeenten. Bij minimaal 46% van de getoetste woningen ligt de vraagprijs boven het wettelijk maximum, zelfs op de voor de verhuurder gunstigste telling (beste schatting: 53%).

Illustratie · drie huizen · de Nederlandse huurmarkt in mei–juli 2026
01

Aanbod

11.495 nieuwe listings per maand · 78 zoekenden per woning

 02

Prijs

Mediaan €1.250 · maar €35/m² voor losse kamers

 03

Betaalbaarheid

Met een mediaan inkomen mag je 13% van het aanbod aanvragen

 04

WWS-naleving

Minimaal 46% boven de max · €4,8 miljoen overmaat per maand

 05

Makelaar-compliance

70% van de toetsbare listings overtreedt minstens één van drie wetten

 06

Tijdelijke contracten

51%–86% zonder zichtbare grondslag

 07

Snelheid

Mediaan 14 dagen op de markt · Zeeland is de uitschieter met 18,9 d

 08

Geografie

Niet één huurmarkt, maar vier verschillende

Periode mei – juli 2026 · coverage 331 / 342 gemeenten · methodologie achterin.

Sectie 1 · marktoverzicht
Illustratie · woningzoekenden in de Nederlandse huurmarkt

Per huurwoning 78 zoekenden

Het Woononderzoek 2024 (Rijksoverheid/CBS, gepubliceerd april 2025) telt 1,8 miljoen actief woningzoekende huishoudens. Dat zijn huishoudens met een verhuiswens binnen twee jaar die minimaal één concrete actie hebben ondernomen. Circa de helft zoekt in de huursector. Daartegenover: elke maand komen zo'n 11.495 nieuwe huurwoningen op de markt, stabiel, derde maand op rij. Over de hele periode zien we 53.722 listings bij 1.187 makelaars in 331 gemeenten. Per nieuwe listing staan 78 huishoudens die actief zoeken.

Trend · 2024–2026

Het tekort groeit, het aanbod krimpt

Dat getal is sindsdien alleen slechter geworden. Het woningtekort liep op van 396.000 naar 410.000 woningen begin 2026. Het aanbod particuliere huur kromp in 2025 met 22%, gedreven door regulering (Wet betaalbare huur), fiscale wijzigingen (box-3, overdrachtsbelasting) en stijgende hypotheekrente. Die krimp treft precies het segment waar deze 11.495 listings toe behoren: makelaars, platforms, particuliere verhuurders.

Reikwijdte · wat dekt deze meting

Wat de 78:1 meet — en wat niet

De verhouding is: alle 900.000 actief huurzoekende huishoudens tegenover de 11.495 online geadverteerde nieuwe listings per maand. De teller omvat alle huursegmenten; in de noemer zitten géén corporatie-toewijzingen via wachtlijsten en geen institutionele studentenhuisvesting (SSHN, DUWO, SSH). Het is dus de druk op het vrij toegankelijke, online aanbod — de markt waar iedereen zonder wachtlijstjaren op is aangewezen. Per deelmarkt verschilt de verhouding: in het vrije segment concurreren minder zoekenden om meer aanbod dan in het sociale en middensegment.

Wat stroomt erin?

Wat stroomt erin?

Appartementen vormen het grootste segment (5.545), gevolgd door losse kamers (3.904), woonhuizen (1.093) en studio's (813). De compositie zegt meer dan het totaal: een derde van de instroom is een kamer: gedeelde keuken, gedeelde badkamer, mediaan 16 m².

Van de 14.971 kamers in het aanbod komt 73% van één platform. Bij appartementen is het omgekeerd: honderden partijen, geen dominante speler. Het kameraanbod is een andere markt. Andere spelers, andere huurders, mediaan €650 voor 16 m².

Instroom per woningtype
Nieuwe listings · NL · maandgemiddelde mei–jul 2026
11.495 per maand
  • Appartement5.545 · 48%
  • Kamer3.904 · 34%
  • Woonhuis1.093 · 10%
  • Studio813 · 7%
  • Overig140 · 1%

Ook het contracttype verschilt. Circa 79% van het aanbod is onbepaalde tijd, 21% tijdelijk. Maar bij kamers is 33% tijdelijk, bijna het dubbele van appartementen (13%) en woningen (12%). Van die tijdelijke contracten heeft 41-86% geen zichtbare wettelijke grondslag (Sectie 6).

Instroom per provincie
nieuwe listings
Provincie Instroom per 100k Aandeel
Zuid-Holland2.80172,524,5%
Noord-Holland2.93998,225,8%
Noord-Brabant1.18444,510,4%
Utrecht1.07075,99,4%
Groningen771127,96,8%
Gelderland75635,06,6%
Overijssel69558,26,1%
Limburg73164,36,4%
Flevoland17037,21,5%
Fryslân16124,21,4%
Zeeland6616,80,6%
Drenthe6713,30,6%
78 zoekenden per woning. Een derde van de instroom is een losse kamer. De totale instroom van woningen is stabiel: ruim 11.495 nieuwe per maand, 34.486 over drie maanden.
Wat dit cijfer wel/niet zegt

Dit is instroom, geen marktomvang

De tabel telt nieuwe listings per provincie in 30 dagen, niet hoeveel huurwoningen er in totaal staan. Eén grote makelaar die zijn portefeuille even ververst kan een provincie kort opstuwen of laten kelderen. De cijfers dekken mei tot en met juli; elke provincie is het maandgemiddelde over die drie maanden.

78 zoekenden per woning. En dan hebben we het nog niet over de prijs gehad.
Sectie 2 · prijs
Illustratie · prijs van huurwoningen in Nederland

Een 60 m² appartement in Amsterdam kost €2.050, in Almere €1.042.

De landelijke mediaan van de maandelijkse huurprijs is €1.250 over mei–juli (maandmedianen actief aanbod: mei €1.300, juni €1.300, juli €1.400). Lager dan de €1.325 van de vorige editie, maar dat is vooral samenstelling: het kameraandeel in het gemeten aanbod groeide, terwijl de medianen per segment vrijwel gelijk bleven. Dat ene getal verbergt vier markten die nauwelijks overlap hebben. Een kamer van 16 m² voor €650 en een woning van 120 m² voor €2.500 zijn geen varianten van hetzelfde product. Gesplitst naar oppervlakte verschijnen vier prijscurves met elk een eigen piek en spreiding.

€/m² is een grootte-proxy

€/m² is een grootte-proxy, geen kwaliteitsmaat

De landelijke mediaan is €26/m², maar dat getal maskeert een factor twee: kamers en studio's (≤35 m²) komen uit op €37/m², grote woningen (>110 m²) op €18/m². Wie kleiner huurt, betaalt per vierkante meter meer.

Dat is geen marktinefficiëntie maar een vastekosteneffect: keuken, badkamer en entree kosten ongeveer evenveel, ongeacht het totale oppervlak.

Verdeling huurprijs per m²
n=53.722
Histogram · alle woningtypes · €/m² kale huur
€10€20€30€40€50€60+
De landelijke mediaan is €1.250. Voor een 60 m² appartement zit alleen Tilburg (€1.230) daar vlak op. Amsterdam ligt €800 erboven, Heerlen €435 eronder. Een factor 2,5 voor dezelfde vierkante meters.
Verdeling kale maandhuur (€) per oppervlaktesegment

Vier markten, vier prijscurves

De landelijke huurverdeling is een mengsel van vier totaal verschillende markten. Gesplitst naar oppervlakte valt elk segment op een eigen plek in het prijsspectrum.

≤ 35 m² · kamers + studio's

n=17.973 mediaan €675 €37/m²
€0€1.000€2.000€3k+

Strak geconcentreerd rond €500–€750 (37% van het segment). Boven €1.000 is er bijna niets. De studentenkamer en de startersstudio: goedkoop in absolute euro's, de duurste vierkante meter van de markt.

35 – 70 m² · startersappartementen

n=13.168 mediaan €1.303 €25/m²
€0€1.000€2.000€3k+

Brede piek bij €1.000–€1.500, daarna een geleidelijke afname. Het middenhuurmaximum (~€1.228) valt midden in dit segment. Een prijsdaling van €100 verschuift hier duizenden listings van vrije sector naar middenhuur.

70 – 110 m² · gezinsappartementen

n=15.166 mediaan €1.800 €21/m²
€0€1.000€2.000€3k+

Brede piek tussen €1.250 en €2.000, met een dikke staart naar de vrije sector. Mediaan €1.752, tweeverdieners-territoir. Laagste WWS-overschrijding van alle segmenten, want grotere woningen scoren meer punten en vallen daarmee vaker in de vrije sector.

> 110 m² · grote woningen

n=7.415 mediaan €2.500 €18/m²
€0€1.000€2.000€3k+

Rechtsscheef naar boven, piek bij €3.000–€5.000. Vrijwel volledig vrije sector.

Mediane huur per stad · appartementen + studio's
€ kale huur
Balk = mediaan · lijn = middelste 50% (p25–p75) · schaal tot €3.000
De verrassingen in de rangorde · appartementen + studio's

Amsterdam de uitzondering, Nijmegen onverwacht hoog

De mediaan in Amsterdam is €2.050, bijna €300 boven Nijmegen (€1.755) en bijna €500 boven Leiden (€1.573). Heerlen (€815) en Enschede (€975) zitten op 40 à 48% van het Amsterdamse niveau, voor dezelfde categorie woningen.

De rangorde ligt vast, de niveaus bewegen deze maanden wél: in 6 van de dertien steden blijft de mediaan binnen de 3% over mei–jun–jul. Nijmegen, in het voorjaar nog de uitschieter met +26%, normaliseert licht (-4%) maar blijft hoog.

Twee dingen vallen op. Nijmegen ligt op €1.755, boven Rotterdam, Delft en Utrecht. En Utrecht blijft op €1.394, onder Rotterdam en Leiden, terwijl het de vierde stad van Nederland is. Waarom Nijmegen zo hoog scoort, staat in de takeaway hieronder. De lage Utrecht-mediaan komt deels door een paar grote aanbieders met goedkoper aanbod: de grootste levert in zijn eentje 22% van de Utrechtse listings, met een mediaan rond €930, ruim onder het stadsgemiddelde.

Van de 13 onderzochte steden heeft Nijmegen het hoogste short-stay-aandeel: 62% van de appartementen + studio's (50–70 m²) is gemeubileerd of op tijdelijk contract (gemiddelde van de 13 steden: ~34%, Almere en Heerlen het laagst). Een handvol grote short-stay-platforms domineert dit aanbod. Short-stay is landelijk +36% per m² duurder dan regulier in het 50–70 m² segment. Dat tilt de Nijmegen-mediaan omhoog: bij n=41 reguliere listings vs n=68 short-stay, weegt het dure short-stay-aandeel zwaar door.
Kamers: een aparte markt

Kamers: een aparte markt

14.971 kamers, mediaan €650 voor 16 m². 81% ligt boven de maximale huurprijs uit het puntenstelsel (WWS). Het aanbod concentreert in een handvol steden: Amsterdam 13%, Rotterdam 13%, Groningen 10%, Enschede 9%.

Eén platform domineert met ruim 70% marktaandeel. Dat platform vraagt huurders een betaald abonnement (zo'n €30 à €40 per maand, afhankelijk van de looptijd) om te kunnen reageren. Wie geen abonnement neemt, ziet ruim 70% van de Nederlandse kamermarkt niet.

Dat is wat de markt vraagt. Wie kan dat betalen?
Kamermarkt · concentratie naar stad
n=14.971 · top 8
Aandeel van het landelijke kameraanbod, mei–jul 2026
Amsterdam
2.003 · 13%
Rotterdam
1.954 · 13%
Groningen
1.464 · 10%
Enschede
1.385 · 9%
Utrecht
762 · 5%
Maastricht
640 · 4%
Delft
628 · 4%
Den Haag
560 · 4%
Sectie 3 · wie kan dit zich permitteren?
Illustratie · betaalbaarheid van huurwoningen in Nederland

Voor singles rond de mediaan is 87% van het zelfstandig aanbod dicht

Verhuurders hanteren een inkomenseis van mediaan 3,5× de maandhuur. De grootste groep, 32%, hanteert exact 3,0×; 37% zit op 3,4-3,5×. Combineer dat met de werkelijke inkomens van Nederlandse huishoudens en je ziet wie er overblijft.

De makelaarseis

3× tot 3,5× de maandhuur: de stille drempel van de huurmarkt

De inkomenseis is geen wet maar een marktnorm. Van de 4.774 zelfstandige listings met expliciete eis zit de grootste groep, 32%, op exact 3,0× de maandhuur. 37% hanteert 3,4-3,5×. Daarboven nog 13% op 4,0×. 6% is soepeler dan 2,8×. Het markt-gemiddelde komt uit op 3,35×.

Voor een typisch zelfstandig appartement van €1.535 kale huur per maand betekent dat een inkomenseis van €63.000 bruto per jaar. Dat is ruim anderhalf keer het inkomen van een mediaan-single (€37k) en zit krap onder dat van een mediaan-stel (€67k). Voor de duurste 25% van het aanbod, vanaf €2.250 per maand, loopt de eis op tot €89.000 of meer. Dat blokkeert vrijwel iedere single, maar valt binnen het bereik van een doorsnee tweeverdienershuishouden.

De Wet goed verhuurderschap (art. 2) eist objectieve, vooraf bekende selectiecriteria. Een strengere multiplier voor ZZP'ers verbiedt de wet niet: de inkomensbron mag meewegen in de beoordeling van de financiële zekerheid, mits objectief toegepast en geen verkapte discriminatie op een beschermde grond.
Een alleenstaande met een mediaan inkomen (€37k bruto/jaar) mag formeel 13% van het zelfstandig aanbod aanvragen. De armste 10% (€21k) komt tot 0%.
Inkomenseis per listing
2,02,22,42,62,83,03,23,53,63,84,04,45+
De norm gaat impliciet uit van twee inkomens. Een single rond de mediaan is geen randgeval, maar de groep waar de prijsstructuur niet voor is ontworpen. Gemeten over 4.774 zelfstandige listings met een expliciete eis, als inkomen ÷ maandhuur.
Toegankelijkheidscurve
% van aanbod (uitgezonderd kamers) dat je formeel mág aanvragen
50% P10 P25 P50 P75 P95 0% 20% 40% 60% 80% 100% mediaan single stel (middenschatting) stel (range tussen verhuurders)
Curve · langzaam stijgend

Voor singles rond de mediaan is de zelfstandige markt grotendeels dicht

Een mediaan-single (€37k bruto) mag 13% van het zelfstandig aanbod aanvragen. Voor de armste 10% (€21k) is dat 0%. Pas bij €61k bruto (P80-single) komt iets meer dan de helft van het aanbod in zicht (55%).

Voor stellen verschilt het beleid per verhuurder. Sommige hanteren dezelfde eis als voor singles, andere eisen 4,0× of zelfs hoger voor twee huurders. Dat geeft een spreiding: een mediaan-stel (€67k) komt tussen 37% en 61% uit, afhankelijk van wie verhuurt. De grijze band toont die range, de stippellijn een middenschatting (+0,5× extra eis).

Negen huurders, negen werkelijkheden

Genoeg aggregaten. Hieronder zoeken we voor negen profielen wat er in juli 2026 daadwerkelijk beschikbaar is. Per profiel: hoeveel listings ze mogen aanvragen, en wat die kosten. De negen profielen zijn samengesteld; de aantallen passende listings en de woonlasten zijn echte queries op het juli-aanbod, de personen illustratief.

Anouk
Anouk, 26
Junior beleidsmedewerker · single · Den Haag
Inkomen €37k 3,0× plafond €1.028

In Den Haag passen 175 van de 1.560 permanente appartementen + studio's binnen Anouks plafond. Mediaan binnen dat passende deel: €860 voor 30 m². Daarmee gaat 40% van haar netto-inkomen naar kale huur. Onthoud dat percentage: bij de stellen verderop ligt het rond de 25.

Lisa
Lisa, 28
ICT-starter · single · Eindhoven
Inkomen €47k 3,0× plafond €1.306

In Eindhoven passen 140 van de 412 permanente appartementen + studio's. Mediaan binnen dat deel: €1.111 voor 50 m², oftewel 41% van haar netto naar huur. Lisa verdient boven de mediaan, maar haar woonquote is vrijwel gelijk aan die van Anouk: het extra inkomen koopt vooral meer vierkante meters, geen lagere huurlast.

Mehmet
Mehmet, 34
Expat consultant · single · Rotterdam
Inkomen €68k 3,0× plafond €1.889

In Rotterdam passen 1.058 van de 2.029 appartementen + studio's (incl. short stay). Mediaan binnen dat deel: €1.272 voor 61 m². 32% van zijn netto naar huur: de eerste single in dit rijtje die onder de 30% duikt. Daar is een inkomen in het bovenste kwartiel voor nodig.

Dave & Thomas
Dave, 29 & Thomas, 45
Fin. adviseur + verpleger (3 d.) · stel · Nijmegen
Inkomen €82k 3,5× plafond (stel) €1.952

In Nijmegen passen 98 van de 115 permanente appartementen + studio's binnen de 3,5×-stel-eis. Mediaan binnen dat deel: €1.281 voor 54 m². 26% van het netto naar huur. Het type huishouden voor wie de huurmarkt nog steeds normaal werkt: anderhalf inkomen, geen kinderen, twee opleidingen.

Saskia en Wei
Saskia, 39 & Wei, 42
HR-manager (32u) + docent VO · gezin, 2 kinderen · Almere
Inkomen €95k 3,5× plafond (stel) €2.262

In Almere passen 173 van de 203 permanente zelfstandige listings binnen de 3,5×-stel-eis. Maar voor een echte gezinswoning (80-110 m², minimaal 3 slaapkamers) blijven er 25 over. Mediaan binnen dat deel: €1.895, oftewel 33% van het netto naar huur. Het inkomen is niet de bottleneck. Het juiste woningtype is schaars: 12% van het permanente aanbod heeft de ruimte die een gezin nodig heeft.

Fatima
Fatima, 39
ZZP 28u · alleenstaande moeder, 2 kinderen · Amsterdam
Inkomen €36k 3,0× plafond €1.000

Op de reguliere 3,0×-regel komt Fatima tot een plafond van €1.000. In Amsterdam passen daar 103 van de 4.474 appartementen bij, mediaan €900. Sommige verhuurders hanteren voor ZZP'ers een strengere eis (4,0× in plaats van 3,0×); de Wet goed verhuurderschap verbiedt dat niet, mits objectief toegepast, en het maakt haar bereik nog krapper. Voor een gezin met 2 kinderen (≥1 slaapkamer, 40-80 m²) blijven er 20 listings over.

Henk
Henk, 68
Gepensioneerd verpleger · weduwnaar · Groningen
Inkomen €21k 3,0× plafond €583

AOW €1.250 plus een bescheiden pensioen €500 geeft Henk een 3,0×-plafond van €583 kale huur. In Groningen passen daar 36 van de 450 vrije-sector appartementen bij, vrijwel allemaal micro-studio's van 10–25 m². Downsizen uit zijn te grote koophuis (40–70 m², ≥1 slaapkamer) kan bij één listing, een 49 m² op het plafond. De rest is sociale huur met 8+ jaar wachttijd.

Dus blijft Henk zitten. Hij stroomt niet door, en het driekamerappartement dat hij zou achterlaten komt niet vrij. Hoe groot dat effect landelijk is, meet dit rapport niet.

Naomi
Naomi, 24
Retailmedewerker fulltime · single · Rotterdam
Inkomen €26k 3,0× plafond €722

Naomi werkt fulltime maar haar inkomen blijft onder de mediaan. Op een 3,0×-eis komt ze tot €722 kale huur. In Rotterdam passen daar 95 van de 2.156 zelfstandige appartementen bij, allemaal mini-studio's rond 20 m². Realistisch alternatief: de kamermarkt met 443 kamers binnen plafond, mediaan €600 maar dan met gedeelde voorzieningen. Een eigen appartement is voor Naomi structureel onbereikbaar zolang ze in retail werkt.

Daan
Daan, 21
Derdejaars psychologie · uitwonend · Groningen · DUO basis + aanvullende beurs
Inkomen €816 / mnd 3,0× plafond €272

Daan ontvangt €816 aan studiefinanciering: de basisbeurs van €325 plus de maximale aanvullende beurs van €491, die alleen volledig wordt toegekend bij een laag ouderlijk inkomen. Een mediaan-kamer in Groningen kost €590 kale huur. Over voor eten, vervoer en collegegeld blijft rond €225 per maand. Bijlenen kan: tot ~€315/mnd rentedragende lening plus ~€217/mnd collegegeldkrediet. Dat maakt het haalbaar, maar het is schuld, geen inkomen. Per slaapplek is de kamer de duurste m² van Nederland: 80% kost meer dan het WWS-maximum.

Woonquote · alle percentielen

Singles betalen rond 33%, stellen rond 25%

De curve toont per inkomenspercentiel de mediane woonquote van een realistische huur: de mediaan-huur over de listings waarvoor het huishouden formeel kwalificeert volgens de geadverteerde inkomenseis. Die eis begrenst het budget vanzelf aan de bovenkant: bij 3,4× het bruto kan de huur hooguit zo'n 43% van het netto van een single zijn. De berekening bevat daarnaast een budgetkap (kale huur ≤ 45% van het netto) als vangnet, maar die verandert niets aan de uitkomst: zonder kap is de curve identiek.

Singles schommelen tussen 35% en 29% van P10 tot P95; pas bij een top 15%-inkomen (P95) komt de woonquote onder de 30%. Voor de middenklasse blijft die hangen rond 33%, of je nu rond de mediaan of net erboven verdient.

Stellen (fulltime + halftime) zitten 6 à 9pp lager, van 29% (P10) naar 20% (P95). Twee inkomens helpen niet alleen omdat je samen meer verdient, maar ook omdat de halftime-baan in een lagere belastingschijf valt. Het netto-aandeel van het bruto ligt voor een stel rond 76 à 80%, tegen ~68% voor één fulltimer.

Singles betalen over de hele middenklasse rond 33% van hun netto aan huur. Stellen (fulltime + halftime) zitten rond 25%. De markt is geprijsd op twee inkomens.
Woonquote per inkomenspercentiel
% van netto-inkomen naar kale huur
P10 P25 P50 P75 P95 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% mediaan single (fulltime) stel (fulltime + halftime)
De markt is duur. Maar is die prijs ook wettelijk?
Sectie 4 · WWS compliance
Illustratie · WWS-overmaat in de Nederlandse huurmarkt

Minimaal 46% vraagt meer dan het wettelijk maximum.

De Wet betaalbare huur (1 juli 2024) breidde het puntenstelsel uit naar middenhuur. Bijna twee jaar later vraagt minimaal 46% van het nieuwe aanbod meer dan het wettelijk maximum — ook wanneer elke onzekerheid in de puntentelling in het voordeel van de verhuurder uitvalt. Onze beste schatting: 53%. Ruim €4,8 miljoen per maand aan geadverteerde overmaat, samen €58 miljoen per jaar (geannualiseerd), op dezelfde gunstigste telling. Ondergrenzen, want zittende contracten zijn niet meegenomen. Getoetst is alleen het aanbod met genoeg gegevens voor een betrouwbare puntentelling (volledig adres + WOZ). Het volledige beeld (beste schatting): 53% te duur · 9% conform · 32% vrije sector · 6% onzeker (samen 100%).

Dit rapport meet wat de markt vandaag vraagt aan nieuwe huurders. De miljoenen contracten die in de afgelopen twee jaar al boven WWS zijn afgesloten, worden zelden getoetst. De Huurcommissie behandelde in 2024 ruim 18.500 geschillen op een voorraad van circa 3 miljoen huurwoningen.
Hoe de toets werkt

Van punten naar verdict

Voor elke woning berekenen we de WWS-punten met een gekalibreerd statistisch model. De zwaarwegende kenmerken liggen vast uit officiële bron: oppervlakte (BAG), WOZ-waarde en energielabel (EP-Online). Daarbovenop telt alles mee wat de advertentie zelf vermeldt: keukenkwaliteit, buitenruimte, lift, parkeren, monumentstatus. Alleen wat dan nog onbekend blijft, vooral keuken- en sanitairdetail dat een advertentie zelden noemt, wordt geschat op basis van duizenden echte Funda-woningen. Dat geeft een verdeling met een 90%-betrouwbaarheidsinterval, en we rekenen met de voorzichtige ondergrens, zodat de overmaat nooit wordt overschat.

De drempel

Wanneer is een huur te duur?

In dit rapport telt een huur pas als te duur boven de 95%-bovengrens van die verdeling (de zwarte lijn in de scatter verderop): de voorzichtigste schatting, zodat de overmaat nooit wordt overschat. De per-woning huurcheck-badge is soepeler: kans op overschrijding >70% = te duur, <30% = conform, daartussen onzeker. Een bewust ruime grens die twijfelgevallen apart houdt.

Geschatte maandelijkse overmaat boven WWS
Som van geadverteerde overschrijdingen per gemeente, maandgemiddelde mei–jul 2026
Amsterdam
€1,48M
Rotterdam
€0,87M
Den Haag
€0,42M
Utrecht
€0,29M
Eindhoven
€0,20M
Groningen
€0,11M
Maastricht
€0,11M
Leiden
€0,08M
De overmaat per stad

Amsterdam en Rotterdam samen: 46% van de landelijke overmaat

Dit rapport meet wat de markt vandaag vraagt aan nieuwe huurders. De miljoenen contracten die in de afgelopen twee jaar al boven WWS zijn afgesloten, worden zelden getoetst. De Huurcommissie behandelde in 2024 ruim 18.500 geschillen (jaarverslag 2024, Huurcommissie), op een voorraad van circa 3 miljoen huurwoningen.

Dit zijn advertentieprijzen. De feitelijke afgesloten huur kan na onderhandeling lager liggen. Maar de geadverteerde prijs is wat huurders te zien krijgen, en wat hun verwachting bepaalt.

Interpretatie segmenten

Middenhuur is het slagveld

Middenhuur (144–186 punten) was tot 1 juli 2024 vrije sector. De Wet betaalbare huur koppelt er nu een maximumhuur aan (€1.228,07 bij 186 punten per 1 januari 2026, de tabel waarmee dit rapport toetst). Bijna twee jaar na de wet zien we in de segmenttabel hiernaast wat de markt doet. Gemeenten mogen sinds 1 januari 2025 handhaven op te hoge huren in zowel het sociale als het middensegment.

De handhaving komt op gang, maar de schaal is nog beperkt. Rotterdam is het meest zichtbaar met straatacties: 6 in Carnisse in 2025, 679 adressen aangebeld om bewoners te informeren over hun rechten. De handhaving zelf blijft reactief, pas na een melding: gemiddeld €350 huurverlaging per succesvolle melding, 25 sancties opgelegd.

Naleving per segment
Segment Aandeel % > max Mediaan over Mediaan pt
Sociaal≤ 143 pt
 26,1%81%€212/m114
Middenhuur144 – 186 pt
 28,9%74%€405/m168
Vrije sector≥ 187 pt
 45,0%n.v.t.—221
Kamers (WWSO)apart stelsel · altijd sociaal
 apart81%€120/m41

Den Haag screent als enige grote gemeente proactief: 6 fte (wordt 10) controleren niet alleen na klachten maar screenen ook actief verhuurders, met directe boetes tot €25.750 (€103.000 bij herhaling). De overige negen grote steden, waaronder Amsterdam, Utrecht en Rotterdam, handhaven reactief, pas na een melding, omdat een landelijk huurregister ontbreekt.

Voor een huurder in het sociale segment betekent de mediaan-overschrijding van €212 per maand een onverschuldigde betaling van €2.544 per jaar. In middenhuur is dat €4.860. Bij kamers €120 per maand op huren van mediaan €628, een overschrijding van 19% op een prijs die al volledig wordt gedragen door huurders met het laagste inkomen.

Waaruit een score bestaat

De anatomie van een WWS-score

Een score is een optelsom van rubrieken. Oppervlakte domineert, bijna de helft van de punten, en staat exact vast; de WOZ-waarde is voor zelfstandige woningen de tweede pijler. De foutbalkjes tonen de onzekerheid: vrijwel nul voor wat uit officiële bron komt (oppervlakte exact; WOZ ±0,3 punt omdat een klein deel van de woningen met een benaderde WOZ rekent), groter voor wat we schatten (keuken, sanitair, buitenruimte).

Wissel naar kamers en het beeld kantelt: daar telt de WOZ via een vaste 3-traps regeling maar 10 tot 14 punten, en weegt oppervlakte nog zwaarder. Ook oppervlakte krijgt daar een foutmarge, want de verdeling privé/gedeeld moet worden geschat.

Punten per rubriek
Aandeel van elke rubriek in de score · gemiddelde ± onzekerheid (deterministisch ≈ 0; geschat groter)
Prijs versus WWS-punten · per listing

Elke punt is een huurwoning. Boven de zwarte lijn (de 95%-bovengrens van het WWS-maximum uit de huurcheck) is de huur te hoog: overprijst (rood); op of onder de lijn legaal (groen). Elke rode punt ligt boven de lijn. 66% van het gereguleerde aanbod ligt erboven (van álle getoetste woningen, inclusief vrije sector, is dat 53%). De lijn ligt net boven de officiële Huurcommissie-tabel (143 pt = €933, 186 pt = €1.228); die marge is de onzekerheid van de check. Vanaf 187 punten geldt geen wettelijk plafond (vrije sector).

vrije sector ≥187 pt WWS-maximum (95%-bovengrens) 60 pt 100 143 186 220 €400 €900 €1.400 €1.900 €2.400

De wolk van rode punten boven de lijn is structureel boven het wettelijk maximum geadverteerd, op landelijke schaal: 12.037 van de 18.147 woningen in deze puntenwolk (sociaal + middenhuur) zijn overprijst, ongeveer twee derde van het gereguleerde segment. Geen handvol outlier-makelaars maar de meerderheid.

De wet is bijna twee jaar van kracht. De stabiele non-compliance (beste schatting 53% in mei, juni en juli; ondergrens 46%) is niet aan onbekendheid te wijten.

Gemeenten hebben de bevoegdheid. De data ligt op tafel. Maar wie zijn de verhuurders achter die 53%?
Sectie 5 · makelaar compliance
Illustratie · makelaar-compliance in de Nederlandse huurmarkt

Drie wetten, drie uitkomsten.

We toetsen makelaars op de drie regels waar onze data sluitend is. Eén is op grote schaal gebroken: 77% van het gereguleerde aanbod vraagt meer dan de maximale huur. Eén werkt grotendeels: 95% van de waarborgsommen blijft binnen de norm. En het energielabel klopt vaak niet. De schade is bovendien geconcentreerd: tien partijen dragen bijna de helft van de €4,8 miljoen geadverteerde overmaat per maand.

De drie wetten naast elkaar

Van schandaal naar voorbeeld, op één meetlat

WWS · maximumhuur
Wet betaalbare huur · gereguleerd aanbod ≤186 pt
Het puntenstelsel begrenst de huur van gereguleerd aanbod; sinds juli 2024 valt ook middenhuur onder een maximumhuur. We toetsen of de gevraagde huur binnen dat maximum blijft.
Energielabel · vermelding
EPBD-richtlijn · toezicht ILT
Elke advertentie hoort een geldig energielabel te tonen. We meten of het label vermeld wordt, en los daarvan of het overeenkomt met het officiële register.
Waarborgsom · maximale hoogte
Wet goed verhuurderschap · max. 2 maanden kale huur
De borg mag niet hoger zijn dan twee maanden kale huur. We toetsen of de opgegeven waarborgsom binnen die norm blijft.
Naleving per wet · mei–juli 2026
Wet Getoetst Binnen norm Makelaars ≥90%
WWS · gereguleerd 30.335 23% 55 / 843 (7%)
incl. vrije sector geen maximum → conform 44.385 47% 373 / 1.139 (33%)
Energielabel 40.647 70% 652 / 1.126 (58%)
Waarborgsom 32.213 95% 317 / 409 (78%)
Alle drie de wetten 22.524 30% 2 / 385 (<1%)
Getoetst = listings per wet (de cohorten overlappen deels, maar zijn niet identiek). WWS telt alleen woningen met een betrouwbare huurcheck (volledig adres + WOZ); woningen zonder die data blijven buiten beschouwing. Energielabel telt alleen woningen waarvan de advertentie in mei op een energielabel is gecontroleerd (de betrouwbare meting sinds mei). De totaalregel is de deelverzameling woningen met geldige data voor álle drie de wetten (22.524); daarvan voldoet 30% aan alle drie. Van de 385 makelaars die op alle drie toetsbaar zijn, haalt 2 op elke wet ≥90%. Twijfelgevallen (verdict 'onzeker') tellen als binnen de norm in de rijen WWS gereguleerd én incl. vrije sector. De €4,8 miljoen overmaat per maand is het gemiddelde van de drie maandsnapshots; §4 gebruikt exact dezelfde berekening. §4 noemt 68%: dat is de strengere boven-p95-telling (scatter, alléén gereguleerd aanbod); de 77% hier is het waarschijnlijkheidsoordeel op listingniveau (tier-1 datakwaliteit, alle gereguleerde woningen met voldoende data).

Waar de overmaat vandaan komt

768 makelaars · €4,8M/mnd
Maandelijkse overmaat per makelaar (€), gerangschikt van groot naar klein.
top 10 · €2,3MPlatform K · €1,03M€0€0,3M€0,6M€0,9M€1,2M110100769Makelaars · van grootste naar kleinste overmaat
Het aangrijpingspunt

Eén platform, ruim een vijfde van de overmaat

De grootste bijdrager is geen makelaar maar een marktplaats waar verhuurders zelf adverteren. Platform K alleen is goed voor €1,03M per maand, ruim een vijfde van de totale overmaat; een tweede platform van hetzelfde type voegt nog €0,33M toe.

De staart is niet schoon, maar wel verspreid: 758 makelaars delen de andere helft, elk met een kleine bijdrage. De concentratie zit aan de bovenkant.

Tien partijen aanpakken levert evenveel op als zevenhonderd kleine verhuurders aanschrijven. Generieke beboeting is de duurste route naar het minste resultaat.
De zwaarte van de overtreding

Een kleine groep zware overtredingen

De mediane overtreding is €263 per maand boven het maximum, het gemiddelde €426: de staart trekt hard. De zwaarste 29% van de gevallen (listings die meer dan €500 per maand te duur zijn) draagt 68% van alle overmaat.

Bestuurlijk is dat goed nieuws. Ruim een kwart van de gevallen aanpakken, de zwaarste, neemt ruim twee derde van de schade weg. Handhaving hoeft niet elke overtreding te raken.

Aandeel van de overmaat

€/maand
Balk = aandeel van de totale overmaat · het aandeel van de gevallen staat erachter
> €500/mnd
68% · 29%
€250–500/mnd
19% · 23%
€100–250/mnd
10% · 26%
< €100/mnd
3% · 23%

Klopt het label?

n=13.814
Van elke 100 advertenties klopt het label 57 keer · elke tegel = 1%
Komt overeen 57 Te rooskleurig 32 Onderschat 11
Het energielabel bepaalt mede het WWS-puntentotaal: een overschat label verhoogt de maximale huur die wettelijk gevraagd mag worden. Labelafwijking en te hoge huur zijn niet los van elkaar te zien.
Crosscheck · juistheid

Vermelding is één ding, juistheid een ander

Van 13.814 listings met zowel een geadverteerd label als een EP Online-registratie komt 57% overeen. Bij 43% niet, en de afwijking is niet willekeurig: 74% is een overschatting. Platform K is de uitschieter met 63% mismatch: verhuurders vullen het label zelf in, zonder platform validatie. Bij 45% van de mismatches gaat het om drie labelstappen of meer. Het register is nog in opbouw, met nadruk op recenter aanbod.

Drie wetten, drie vormen van overtreding. De vierde is de stilste.
Sectie 6 · tijdelijke contracten
Illustratie · tijdelijke huurcontracten in de Nederlandse huurmarkt

51% tot 86% zonder zichtbare grondslag.

Sinds de Wet vaste huurcontracten (1 juli 2024) is elk huurcontract in principe voor onbepaalde tijd. Tijdelijk mag alleen onder uitzonderingen: campuscontract, diplomatenclausule, leegstandswet, en via een AMvB ook studenten die voor hun studie verhuizen of uit het buitenland komen. WoonBusters classificeerde alle 2.756 tijdelijke advertenties die in mei 2026 online stonden, op advertentietekst.

Van de 2.756 heeft strikt 2,5% een zichtbare grondslag, valt 11% onder een apart regime, en heeft 86% geen zichtbare route. Reken je elke kamer royaal mee als mogelijke studentenhuur, dan wordt dat 38% met grondslag en 51% zonder. De harde kern blijft: 732 zelfstandige woningen aan gewone huishoudens met een einddatum, waarvoor geen aannemelijke route bestaat.
De bandbreedte

Van 2,5% tot 38% legaal, afhankelijk van één aanname

De ondergrens (2,5%). 68 listings benoemen een uitzondering expliciet: diplomatenclausule (30), jongerencontract (9), renovatie/sloop (8), campuscontract (7), leegstandwet (7), promovendi (3), maatschappelijk (3), tijdelijk werk (1).

De bovengrens (38%). De studenten-AMvB (art. 1 sub a, Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst) staat tijdelijke verhuur toe aan verhuisstudenten en buitenlandse studenten. Telt men élke kamer als mogelijke studentenhuur, dan zijn 976 kamers potentieel legaal. Maar de verhuurder moet de uitzondering wél actief inroepen en de aanzegtermijn naleven. Een kamer die simpelweg "tijdelijk" is aangeboden is niet automatisch gedekt.

Apart regime (11,2%). Short-stay (155), onderverhuur (84), hospitaverhuur (44), anti-kraak (25). Niet per definitie illegaal, maar de huurder staat zwakker dan bij een regulier contract.

De 2.380 "verdachte" contracten · mogelijk legaal vs harde kern
Kamers · mogelijk student-AMvB
976 · 41,0%
Zelfstandige woning · geen route
732 · 30,8%
Expat-listing, niet-kamer · geen route
672 · 28,2%
Het expat-label

Een groot deel van de kamers wordt aangeboden als "expat housing". Het platform-label "expat" is zelf geen grondslag: de wet kent geen expat-uitzondering. In het concept van de AMvB vielen arbeidsmigranten nog wél onder de buitenland-uitzondering, maar het onderdeel "arbeid" is voor de definitieve regeling geschrapt omdat de reikwijdte anders te breed werd. De buitenland-grond geldt nu alleen voor studenten, de enige werk-grond alleen voor de Waddeneilanden. Een buitenlander die aantoonbaar tijdelijk in Nederland werkt heeft dus geen route.

Buitenlandse studenten vallen wél onder die studenten-AMvB, dus een deel van deze kamers kan alsnog legaal zijn als de huurder feitelijk student is. Daarnaast zetten reguliere makelaars bij 70 listings expat-taal in als framing voor een tijdelijk contract. De grens tussen doelgroepmarketing en illegale contractconstructie is dun.

De toets kijkt naar de advertentie, niet naar het contract. Een woning zonder zichtbare grondslag kan alsnog een geldige basis hebben die niet wordt geadverteerd, bijvoorbeeld een huurder die feitelijk student is of een diplomatenclausule. De cijfers meten hoe vaak een grondslag zichtbaar is, niet hoe vaak een contract bewijsbaar illegaal is.
Implicaties

Een illegaal tijdelijk contract is van rechtswege onbepaalde tijd

Juridisch is de situatie helder: art. 7:271 lid 1 BW. De huurder kan dit inroepen bij Huurcommissie of kantonrechter. In de praktijk weet de huurder dat vaak niet, en zijn platforms niet verplicht hem daarop te wijzen.

Dit raakt de doelgroep die het minst juridisch weerbaar is.
34% van de tijdelijke contracten richt zich op expats. Huurders die de Nederlandse wet niet kennen, het land binnen 1–3 jaar verlaten, en geen prikkel hebben om een juridisch gevecht te beginnen. Zelfs waar de studenten-AMvB een kamer zou kunnen dekken, staat of valt de tijdelijkheid met de aanzegtermijn: zegt de verhuurder het einde niet 1 tot 3 maanden vooraf schriftelijk aan, dan wordt het contract van rechtswege onbepaalde tijd. Maar dat recht dwingt de huurder vrijwel nooit af.
De harde kern

732 zelfstandige woningen, geen enkele route

De 732 zelfstandige woningen zijn het meest eenduidig: een regulier appartement of woning met een einddatum, aangeboden door een makelaar, zonder zichtbaar studentprofiel. Mediaan €1.752. De studenten-AMvB geldt formeel óók voor zelfstandige woonruimte, maar deze worden verhuurd aan gewone huishoudens, niet aan studenten, en de uitzondering biedt hier geen aannemelijke route.

Rotterdam domineert: 715 van de 2.380 verdachte listings, meer dan Amsterdam (406), Den Haag (119) en Utrecht (114) samen. De concentratie suggereert geen landelijk patroon maar lokale marktpraktijken bij specifieke verhuurders.

De huurder betaalt te veel, staat op een contract dat niet mag bestaan, én moet sneller beslissen dan hij kan overwegen.
Sectie 7 · snelheid
Illustratie · time-to-rent in de Nederlandse huurmarkt

Een huurwoning staat mediaan 15 dagen op de markt. In Groningen: 11, in Zeeland: 19.

Time-to-rent meet hoe lang een advertentie zichtbaar blijft voordat ze verdwijnt. Eén landelijk mediaangetal verbergt de regionale verschillen: betaalbaar aanbod in Groningen en Limburg is binnen twaalf dagen weg, het brede middenveld zit rond de twee weken, en Zeeland doet er met bijna drie weken het langst over.

De enige gedragsmeting

Wat zegt TTR over de markt?

Prijs, compliance en aanbod meten wat verhuurders adverteren. TTR meet wat huurders doen. Een listing verdwijnt omdat iemand erop reageert en de woning krijgt. TTR is de enige meting in dit rapport die marktgedrag toont.

TTR is een drukte-meter, geen prijssignaal. In de G4 gaan zowel betaalbare als overprijsde listings snel weg, simpelweg omdat er meer zoekers per listing zijn. Een listing die binnen drie dagen weg is, hoeft geen goede deal te zijn. Het zegt alleen dat er genoeg zoekers waren.

Alle TTR-cijfers zijn censurering-bewust (Kaplan-Meier): listings die nog te huur staan tellen mee als "minstens zo lang", in plaats van weg te vallen. Zie sectie 10 voor de methode.
TTR per prijssegment · zelfstandig
Betaalbaar tot middenhuur gaat het snelst (12–13 dagen); boven €2.000 loopt het op naar drie tot vier weken
12,2€<750
13,5€750–
1.000
13,2€1.000–
1.228
13,1€1.228–
1.500
14,8€1.500–
2.000
19,9€2.000–
2.750
27,9€2.750+

Voor huurders is de implicatie concreet: nationaal verdwijnt 50% binnen 14 dagen, en een kwart al binnen 6. Reageer je niet in de eerste week, dan vis je bij het snelste kwart van de markt achter het net.

Reactietijd en agenda

Twee weken reactietijd discrimineert óók op agenda

Formeel mag een modaal-single een beperkt deel van het aanbod aanvragen (Sectie 3). In de praktijk daalt dat: in de Randstadprovincies en Limburg verdwijnt aanbod binnen twee weken, dus de keuze beperkt zich tot wat op één moment zichtbaar is. Effectieve toegankelijkheid voor een actieve zoeker ligt fors lager dan de headline.

Twee weken reactietijd discrimineert niet alleen op draagkracht maar ook op beschikbaarheid. Huurders die overdag werken, kinderopvangverplichtingen hebben of meerdere banen combineren, zien aanbod voorbijgaan voordat ze kunnen reageren.

Geografisch loopt het uiteen: Groningen verhuurt betaalbaar aanbod rond de elf dagen, Limburg rond de twaalf, gevolgd door een breed middenveld van dertien tot vijftien dagen (Noord-Holland, Utrecht, Gelderland, Overijssel, Zuid-Holland, Noord-Brabant, Flevoland, Fryslân), terwijl Drenthe oploopt naar zestien dagen, met Zeeland als traagste op 19.

TTR per provincie · zelfstandig < €2.000
mediaan dagen
Groningen en Limburg rond 11 à 12 dagen · Zeeland 19
Groningen
11,0 d
Limburg
11,9 d
Noord-Holland
13,0 d
Utrecht
13,8 d
Gelderland
14,1 d
Overijssel
14,1 d
Zuid-Holland
14,2 d
Noord-Brabant
14,2 d
Flevoland
14,9 d
Fryslân
14,9 d
Drenthe
15,9 d
Zeeland
18,9 d
Groningen 11,0 d · Zeeland 18,9 d

Het snelste segment: alles onder €750, mediaan 12,2 dagen, op de voet gevolgd door de starterssegmenten rond de middenhuurgrens (€1.000–€1.500: 13,1–13,2 dagen). Alles tot €2.000 blijft binnen ruim twee weken; daarboven loopt de tijd op, naar bijna drie weken tussen €2.000 en €2.750 en vier weken daarboven. De 78:1 ratio uit Sectie 1 is een landelijk gemiddelde. Het Nederlandse tekort is een mismatch: het aanbod ligt niet waar de zoekers willen wonen.

TTR per provincie (kamers)

Kamers volgen een ander tempo

Kamers volgen een eigen tempo. Landelijk: 11 dagen mediaan voor kamers, sneller dan zelfstandige woonruimte (15). De spreiding tussen regio's is bij kamers wél veel groter. Twee factoren sturen de kamer-TTR. Ten eerste sociale selectie: kamerverhuur draait op bezichtigingen, huisgenoten die meebeslissen en informele screening. Dat kost tijd die bij een appartement met digitale inschrijving wegvalt.

Ten tweede platformafhankelijkheid: ruim 70% van het kameraanbod staat op één platform (Kamernet), en onze TTR meet wanneer de advertentie verdwijnt. Dat hangt mede af van hoe snel de verhuurder de listing offline haalt na verhuur; advertenties die op hun ±30-dagen-verloopdatum verdwijnen tellen niet mee als verhuring (sectie 10). In Limburg is een kamer mediaan binnen een week weg; de meeste provincies zitten rond de elf à dertien dagen, met Drenthe (ruim zestien) en Utrecht (ruim zeventien) als traagste. Voor Zeeland is de steekproef te klein voor een betrouwbare mediaan.

TTR per provincie · kamers < €1.000
mediaan dagen
Limburg
5,2 d
Flevoland
10,7 d
Noord-Holland
10,8 d
Groningen
10,8 d
Gelderland
10,8 d
Overijssel
10,9 d
Zuid-Holland
12,0 d
Fryslân
12,8 d
Noord-Brabant
13,2 d
Drenthe
16,2 d
Utrecht
17,2 d
Zeeland
—
Snelheid verschilt per regio. Prijs, compliance en aanbod ook. Elke metric tekent een andere kaart.
Sectie 8 · geografie
Illustratie · geografie van de Nederlandse huurmarkt

Elke metric tekent een ander Nederland.

Wissel van metric en Nederland kleurt elke keer anders: prijs, kameraandeel, tijdelijk aanbod, naleving en snelheid. De vijf kaarten lopen nauwelijks gelijk op: van de tien metric-paren springen er maar twee uit. Meer kamers betekent meer overtredingen, en duurdere gemeenten tellen minder overtreders (maar met grotere bedragen). De rest is vrijwel onafhankelijk: prijs voorspelt niet hoe snel een gemeente verhuurt, en snelheid voorspelt niets over naleving.

Kleur Nederland op prijs en de Randstad licht op. Kleur op % boven WWS en de studentensteden domineren, waar ze ook liggen.
Nederland · 331 gemeenten met aanbod
mediaanprijs zelfstandig
laag
hoog
Prijs zelfstandig

De enige kaart die de Randstad volgt

Mediaanhuur van een zelfstandige woning, landelijk €1.570/mnd. Het duurst in Wassenaar (€3.750) en Amstelveen (€2.750), daarna Amsterdam (€2.300) en Haarlem (€2.150); in krimpregio's zakt het naar €760 à €900. Prijs is de enige metric die netjes de Randstad-gradiënt tekent.

Elke metric tekent een andere kaart. Hieronder de cijfers zelf, sorteerbaar.
Volledige cijfers

Alle 331 gemeenten, doorzoekbaar

Elke gemeente waarvoor we data hebben, met zeven kerncijfers: aanbod, mediaanhuur, prijs per m², woninggrootte, aandeel boven het WWS-maximum, time-to-rent en kameraandeel. Typ een naam om te zoeken, klik op een kolomkop om te sorteren, of exporteer alles als CSV. Een streepje (—) betekent te weinig data voor die metric in die gemeente.

331 / 331 Dataset aanvragen
Gemeente Listings Mediaan € €/m² m² % > WWS TTR (d) Kamer-aandeel
Bron: WoonBusters, gepoolde momentopname mei–juli 2026. Cijfers per gemeente over de residentiële listings. TTR = censurering-bewuste Kaplan-Meier-mediaan, instroomcohort 1 juli – 25 augustus (zie methodologie); gemeenten met minder dan 30 instromende listings tonen geen TTR. Cijfers vrij citeerbaar met bronvermelding; de volledige dataset is op aanvraag beschikbaar (zie Data & monitoring).
Methodologie

Verantwoording: databron, model, definities

Dit rapport is gebaseerd op dagelijkse monitoring van het Nederlandse vrije-sector huuraanbod. Het dekt het online geadverteerde vrije-sector aanbod breed; corporatie- en informeel aanbod vallen buiten beeld. Hieronder de technische verantwoording.

Databron

1.187 makelaars · 53.722 listings · online vrije-sector aanbod

WoonBusters monitort dagelijks ruim 1.187 verhuurmakelaars via geautomatiseerde scrapers en publieke APIs. Over mei–juli 2026 stonden er 53.722 unieke listings online, inclusief aanbod dat al vóór 1 mei liep. Daarvan kwamen er 34.486 in deze periode nieuw bij, ongeveer 11.495 per maand.

  • Periode: mei – juli 2026 · niveaus = gepoolde mediaan (maandmedianen apart vermeld) · verhoudingen/WWS gepoold · TTR: eigen instroomcohort (zie de Time-to-rent-kaart)
  • Voorraad = 53.722 unieke listings in de periode; instroom ≈ 11.495 nieuw per maand
  • Aanbod: alleen actieve, publieke, vrije-sector listings
  • Uitgesloten: corporatiewachtlijsten en institutionele studentenhuisvesting
Wat we niet zien

Alleen het online geadverteerde aanbod

WoonBusters ziet de woningen die de ruim 1.000 makelaars en platforms online adverteren. Buiten beeld blijven corporatiewachtlijsten, institutionele studentenhuisvesting (SSHN, DUWO, SSH) en de informele markt: mond-tot-mond en particuliere verhuur die nooit online komt. Marktbrede uitspraken in dit rapport erven die grens.

WWS-berekening

Bayesiaans puntenstelsel, gevalideerd tegen de officiële Huurprijscheck

De puntentelling volgt het Beleidsboek 2026 van de Huurcommissie. Drie segmenten: sociaal (≤143 pt), middenhuur (144–186 pt), vrije sector (≥187 pt). Oppervlakte, energielabel en WOZ-waarde zijn exact bekend (samen circa 80% van het puntentotaal); een Bayesiaans model schat de overige variabelen (keuken, sanitair, verwarming) op basis van vergelijkbare woningen.

  • Productie-holdout (10×400 woningen, juli 2026): MAE 3,9 punten totaal; in het gereguleerde segment 6,2 punten, met een bias van +1,9 punt richting vrije sector — de voor de verhuurder gunstige kant. De p95-ondergrens verrekent die bredere onzekerheid
  • Rekenhart per woning vergeleken met de officiële Huurprijscheck (200 woningen, juli 2026): 98% binnen ±2 punten, sectoroordeel gereguleerd/vrij 98,5% gelijk
  • Bij grenswaarden (143 / 187 pt): classificatie flipt binnen ±3 pt
  • Landelijke percentages: ruwe ±3 pp onzekerheidsband
  • CI-kalibratie: intervallen verbreed met een gekalibreerde schaalfactor k = 1,15; nominaal 90%, op de productie-holdout 92,6% feitelijke dekking (licht conservatief: intervallen eerder te breed dan te smal). Over-max toetsen we op de p95-bovengrens, de voorzichtigste grens binnen het model
Caveat · advertentieprijzen

Dit zijn vraagprijzen, niet contractprijzen

Onderhandelingsdiscount kan reële overcharge verlagen. Lopende contracten van vóór 1 juli 2024 vallen onder overgangsrecht en zijn niet meegenomen.

Voor de huurder is de advertentieprijs wat hij of zij te zien krijgt, en wat de verwachting bepaalt. Voor de toezichthouder is het de eerste plek waar overtreding zichtbaar wordt.

Time-to-rent

Eerste detectie tot eerste verdwijning · censurering-bewust

TTR = first_miss_at − first_seen_at · eerste detectie op overzichtspagina tot eerste verdwijning. Naast de klassieke mediaan over afgeronde verhuringen rapporteren we een censurering-bewuste schatting (Kaplan-Meier): listings die nog te huur staan tellen mee als "minstens zo lang te huur gestaan" in plaats van weg te vallen. Zonder die correctie valt de mediaan bij korte follow-up 30–50% te laag uit en lijkt elke verse maand kunstmatig sneller.

  • Alle TTR-cijfers in dit rapport (§7, §8, §9) zijn Kaplan-Meier-medianen: instroomcohort 1 juli – 25 augustus 2026, gevolgd tot de laatste extractie (25 augustus 2026); nog-actieve listings gecensureerd
  • Klassieke mediaan (alleen afgeronde verhuringen, eerste waarneming vanaf 1 mei 2026, >90 dagen uitgesloten): ter referentie; ander instroomvenster dan het KM-cohort, dus niet één-op-één vergelijkbaar
  • Verdwijning (first_miss_at) moet door de gezonde checker zijn gezien: vanaf 6 mei 2026. Twee scraper-storingen (unified-check, 3 mrt–2 mei; brotli, 2–5 mei) markeerden listings vals als verhuurd; verdwijningen vóór 6 mei zijn daarom uitgesloten
  • Kamernet-advertenties verlopen automatisch na ±30 dagen: takedowns op dag 29–36 tellen als advertentie-verloop (censurering), niet als verhuring
  • interhouse.nl is uitgesloten van de TTR-cohorten: de URL-identiteit van die bron wisselt per run, wat kunstmatige verdwijningen oplevert (TTR-trustaudit juli 2026; effect op de landelijke mediaan <0,1 dag)
  • Voorbij dag ±30 mengt de curve niet-verhurende zombie-advertenties met advertentie-verloop; we publiceren daarom alleen mediaan, p25 en het aandeel verdwenen binnen 14/30 dagen
  • Kaplan-Meier landelijk: mediaan 14 dagen · p25 6 dagen · 49% verdwenen binnen 14 dagen (instroom 6 mei – 30 juni, n=17.931, 39% gecensureerd) · klassieke mediaan: 13 dagen
Tijdelijke contracten · classificatie

Taalmodel op de volledige advertentietekst

Elke listing met contract_type = fixed_term is door een taalmodel geclassificeerd op basis van de volledige advertentietekst, de provider, het woningtype en de prijs. Drie emmers: wettelijk · grijs · vermoedelijk illegaal.

  • Trainings-set: 320 handmatig gelabelde listings, 12 categorieën
  • Inter-rater agreement: κ = 0,84 op een holdout van 80
Anonimiteit & toegang

Publiek geanonimiseerd · per-listing data op aanvraag

Individuele makelaars zijn geanonimiseerd (decielen/percentielen). Per-listing data is beschikbaar voor:

  • Gemeenten · municipality-tier API met adresniveau data
  • Pers · top-25 overtreders onder NDA, reactietijd <24u
  • Onderzoek · microdata (CSV per-listing) onder licentie

Sinds 1 januari 2025 hebben gemeenten bestuurlijke handhavingsbevoegdheid in middenhuur. WoonBusters levert de monitoring die voor proactieve handhaving nodig is.

Belang & onafhankelijkheid

Wij meten, toetsen én bieden die data te koop aan

WoonBusters meet het huuraanbod, toetst het aan het wettelijk maximum, én biedt gemeenten en makelaars betaalde monitoring- en datadiensten aan. Dat commerciële belang benoemen we expliciet: we hebben er baat bij dat deze cijfers serieus worden genomen.

  • Over-max toetsen we op de p95-bovengrens: een woning heet pas te duur als zelfs de voor de verhuurder gunstigste puntentelling boven het maximum uitkomt. We onderschatten dus eerder dan we overschatten
  • De methodologie staat hierboven volledig; de onderliggende per-listing data is op aanvraag te controleren
  • We hebben geen belang bij een zo hoog mogelijk overtredingspercentage, wél bij cijfers die kloppen
Data & monitoring

De data achter dit rapport

Dit rapport is een momentopname. Wij monitoren het volledige huuraanbod van 1000+ makelaars dagelijks, per wijk en per makelaar, met WWS-naleving. Voor gemeenten en makelaars beschikbaar als doorlopende monitoring. De cijfers in dit rapport zijn vrij te citeren met bronvermelding.

Voor gemeenten & makelaars

Live monitoring-dashboard

Volg de huurmarkt van uw gemeente of portefeuille: WWS-naleving per wijk en per makelaar, time-to-rent en prijsontwikkeling, dagelijks ververst. Als maandelijkse rapportage, live dashboard of maatwerkanalyse op uw vraag.

op aanvraag · demo beschikbaar
Vraag een demo aan
Voor gemeenten

Handhavingsdata: overtreders met naam

Welke verhuurders structureel boven het WWS-maximum vragen, met geschatte maandelijkse overmaat per makelaar. Onderbouwing voor handhaving onder de Wet betaalbare huur (gemeentelijke bevoegdheid sinds 1 jan 2025).

onder overeenkomst
Neem contact op
Enterprise

B2B-API · live data

Dagelijks geüpdate markt- en wijkcijfers via een authenticated API, plus per-listing data op aanvraag. Voor PropTech, beleggers en datateams.

api.woonbusters.nl · X-API-Key · op aanvraag
Vraag toegang aan
Op aanvraag

Aggregaat-datasets

De aggregaattabellen uit dit rapport (331 gemeenten, 1.187 makelaars en provincies) als CSV, voor onderzoek en data-journalistiek.

CSV · op aanvraag
Vraag dataset aan
Gratis · citeerbaar

Dit rapport

Vrij te delen en te citeren met bronvermelding (© WoonBusters). Cijfers en grafieken overnemen mag; herpublicatie of doorverkoop van de onderliggende datasets niet zonder toestemming.

© WoonBusters · vrij citeerbaar met bronvermelding