Voor singles rond de mediaan is 89% van het zelfstandig aanbod dicht
Verhuurders hanteren een inkomenseis van mediaan 3,5× de maandhuur. De grootste groep, 47%, zit op 3,4-3,5×; 29% op exact 3,0×. Combineer dat met de werkelijke inkomens van Nederlandse huishoudens en je ziet wie er overblijft.
3,5× de maandhuur: de stille drempel van de huurmarkt
De inkomenseis is geen wet maar een marktnorm. Van de 6.942 zelfstandige listings met expliciete eis zit de grootste groep, 47%, op 3,4-3,5× de maandhuur. 29% hanteert exact 3,0×. Daarboven nog 10% op 4,0×. 5% is soepeler dan 2,8×. Het markt-gemiddelde komt uit op 3,34×.
Voor een typisch zelfstandig appartement van €1.540 kale huur per maand betekent dat een inkomenseis van €62.000 bruto per jaar. Dat is ruim anderhalf keer mediaan-single en zit krap onder mediaan-stel (€67k). Voor de duurste 25% van het aanbod, vanaf €2.250 per maand, loopt de eis op tot €86.000 of meer. Dat blokkeert vrijwel iedere single, maar valt binnen het bereik van een doorsnee tweeverdienershuishouden.
Voor singles rond de mediaan is de zelfstandige markt grotendeels dicht
Een mediaan-single (€37k bruto) mag 11% van het zelfstandig aanbod aanvragen. Voor de armste 10% (€21k) is dat 0%. Pas bij €61k bruto (P80-single) komt iets meer dan de helft van het aanbod in zicht (55%).
Voor stellen verschilt het beleid per verhuurder. Sommige hanteren dezelfde eis als voor singles, andere eisen 4,0× of zelfs hoger voor twee huurders. Dat geeft een spreiding: een mediaan-stel (€67k) komt tussen 37% en 62% uit, afhankelijk van wie verhuurt. De grijze band toont die range, de stippellijn een middenschatting (+0,5× extra eis).
Genoeg aggregaten. Hieronder zoeken we voor negen profielen wat er in mei 2026 daadwerkelijk beschikbaar is. Per profiel: hoeveel listings ze mogen aanvragen, en wat die kosten. De negen profielen zijn samengesteld; de aantallen passende listings en de woonlasten zijn echte queries op het mei-aanbod, de personen illustratief.
In Den Haag passen 176 van de 1.671 permanente appartementen + studio's binnen Anouks plafond. Mediaan binnen dat passende deel: €860 voor 30 m². Daarmee gaat 40% van haar netto-inkomen naar kale huur. Als vuistregel geldt dat huur hooguit 30% van het netto zou moeten kosten; Anouk zit daar ruim boven.
In Eindhoven passen 200 van de 492 permanente appartementen + studio's. Mediaan binnen dat deel: €1.118 voor 48 m², oftewel 41% van haar netto naar huur. Lisa verdient boven de mediaan en zit qua huurlast vrijwel even ver van de 30%-vuistregel als Anouk.
In Rotterdam passen 1.399 van de 2.196 appartementen + studio's (incl. short stay). Mediaan binnen dat deel: €1.150 voor 56 m². 29% van zijn netto naar huur, net onder de 30%-vuistregel. Pas vanaf het bovenste inkomenskwartiel komt die richtwaarde in zicht.
In Nijmegen passen 98 van de 128 permanente appartementen + studio's binnen de 3,5×-stel-eis. Mediaan binnen dat deel: €1.485 voor 52 m². 30% van het netto naar huur, precies op de 30%-vuistregel. Het type huishouden voor wie de huurmarkt nog steeds normaal werkt: anderhalf inkomen, geen kinderen, twee opleidingen.
In Almere passen 173 van de 203 permanente zelfstandige listings binnen de 3,5×-stel-eis. Maar voor een echte gezinswoning (80-110 m², minimaal 3 slaapkamers) blijven er 25 over. Mediaan binnen dat deel: €1.895, oftewel 33% van het netto naar huur. Het inkomen is niet de bottleneck. Het juiste woningtype is schaars: 12% van het permanente aanbod heeft de ruimte die een gezin nodig heeft.
Op de reguliere 3,0×-regel komt Fatima tot een plafond van €1.000. In Amsterdam passen daar 103 van de 4.474 appartementen bij, mediaan €900. Sommige verhuurders hanteren voor ZZP'ers een strengere eis (4,0× in plaats van 3,0×); de Wet goed verhuurderschap verbiedt dat niet, mits objectief toegepast, en het maakt haar bereik nog krapper. Voor een gezin met 2 kinderen (≥1 slaapkamer, 40-80 m²) blijven er 20 listings over.
AOW €1.250 plus een bescheiden pensioen €500 geeft Henk een 3,0×-plafond van €583 kale huur. In Groningen passen daar 36 van de 450 vrije-sector appartementen bij, vrijwel allemaal micro-studio's van 10–25 m². Downsizen uit zijn te grote koophuis (40–70 m², ≥1 slaapkamer) kan bij één listing, een 49 m² op het plafond. De rest is sociale huur met 8+ jaar wachttijd.
Dus blijft Henk zitten. Hij stroomt niet door, en het driekamerappartement dat hij zou achterlaten komt niet vrij. Hoe groot dat effect landelijk is, meet dit rapport niet.
Naomi werkt fulltime maar haar inkomen blijft onder de mediaan. Op een 3,0×-eis komt ze tot €722 kale huur. In Rotterdam passen daar 95 van de 2.156 zelfstandige appartementen bij, allemaal mini-studio's rond 20 m². Realistisch alternatief: de kamermarkt met 443 kamers binnen plafond, mediaan €600 maar dan met gedeelde voorzieningen. Een eigen appartement is voor Naomi structureel onbereikbaar zolang ze in retail werkt.
Daan ontvangt €816 aan studiefinanciering: de basisbeurs van €325 plus de maximale aanvullende beurs van €491, die alleen volledig wordt toegekend bij een laag ouderlijk inkomen. Een mediaan-kamer in Groningen kost €590 kale huur. Over voor eten, vervoer en collegegeld blijft rond €225 per maand. Een lening (tot ~€315/mnd) maakt het haalbaar, maar dat is schuld, geen inkomen. Per slaapplek is de kamer de duurste m² van Nederland: 80% kost meer dan het WWS-maximum.
Singles betalen rond 33%, stellen 8 à 9pp lager
De curve toont per inkomenspercentiel de mediane woonquote van een realistische huur: de mediaan-huur over de listings waarvoor het huishouden formeel kwalificeert én die binnen budget vallen (kale huur ≤ 45% van het netto). Die budgetgrens haalt de dure staart eruit, zodat de curve weergeeft wat een huishouden daadwerkelijk zou betalen in plaats van de mediaan van alles wat het formeel mág aanvragen.
Singles schommelen tussen 35% en 29% van P10 tot P95. De curve zakt pas vanaf het top 15%-inkomen (P95) onder de 30%-vuistregel. Voor de middenklasse blijft de woonquote hangen rond 33%, of je nu rond de mediaan of net erboven verdient.
Stellen (fulltime + halftime) zitten 6 à 9pp lager, van 28% (P10) naar 20% (P95). Twee inkomens helpen niet alleen omdat je samen meer verdient, maar ook omdat de halftime-baan in een lagere belastingschijf valt. Het netto-aandeel van het bruto ligt voor een stel rond 76 à 80%, tegen ~68% voor één fulltimer.