48% van de huurwoningen boven de wettelijke maximumhuur: €54 miljoen per jaar
Wie nu een huurwoning zoekt, betaalt vaak meer dan wettelijk mag. Bij 48% van de woningen die op een betrouwbare huurprijs te toetsen zijn, ligt de vraagprijs naar beste schatting boven het wettelijk maximum uit het Woningwaarderingsstelsel; de ondergrens is 30%. Opgeteld: ongeveer €4,5 miljoen te veel gevraagde huur per maand, €54 miljoen per jaar.
48% vraagt meer dan het wettelijk maximum. Ondergrens: 30%.
De Wet betaalbare huur (1 juli 2024) breidde het puntenstelsel uit naar middenhuur. Bijna twee jaar later vraagt naar onze beste schatting 48% van het nieuwe aanbod meer dan het wettelijk maximum. De ondergrens is 30%: het aandeel dat ook te duur blijft wanneer elke onzekerheid in de puntentelling én in de huur (all-in kamerprijzen, zie sectie 10) in het voordeel van de verhuurder uitvalt. €4,5 miljoen per maand aan geadverteerde overmaat, samen €54 miljoen per jaar (geannualiseerd), op de beste schatting; op de ondergrens €3,7 miljoen per maand. Beide bedragen betreffen alleen nieuw aanbod: zittende contracten zijn niet meegenomen. Getoetst is alleen het aanbod met genoeg gegevens voor een betrouwbare puntentelling (volledig adres + WOZ). Het volledige beeld (beste schatting): 48% te duur · 14% conform · 32% vrije sector · 7% onzeker (samen 100%).
Van punten naar verdict
Voor elke woning berekenen we de WWS-punten met een gekalibreerd statistisch model. De zwaarwegende kenmerken liggen vast uit officiële bron: oppervlakte (BAG), WOZ-waarde en energielabel (EP-Online). Daarbovenop telt alles mee wat de advertentie zelf vermeldt: keukenkwaliteit, buitenruimte, lift, parkeren, monumentstatus. Alleen wat dan nog onbekend blijft, vooral keuken- en sanitairdetail dat een advertentie zelden noemt, wordt geschat op basis van duizenden echte Funda-woningen. Dat geeft een verdeling met een 90%-betrouwbaarheidsinterval, en we rekenen met de voorzichtige ondergrens, zodat de overmaat nooit wordt overschat.
Wanneer is een huur te duur?
In dit rapport telt een huur pas als te duur boven de 95%-bovengrens van die verdeling (de zwarte lijn in de scatter verderop): de voorzichtigste schatting, zodat de overmaat nooit wordt overschat. De per-woning huurcheck-badge is soepeler: kans op overschrijding >70% = te duur, <30% = conform, daartussen onzeker. Een bewust ruime grens die twijfelgevallen apart houdt.
Amsterdam en Rotterdam samen: 49% van de landelijke overmaat
Dit rapport meet wat de markt vandaag vraagt aan nieuwe huurders. De miljoenen contracten die in de afgelopen twee jaar al boven WWS zijn afgesloten, worden zelden getoetst. De Huurcommissie behandelde in 2024 ruim 18.500 geschillen (jaarverslag 2024, Huurcommissie), op een voorraad van circa 3 miljoen huurwoningen.
Dit zijn advertentieprijzen. De feitelijke afgesloten huur kan na onderhandeling lager liggen. Maar de geadverteerde prijs is wat huurders te zien krijgen, en wat hun verwachting bepaalt.
Middenhuur is het slagveld
Middenhuur (144–186 punten) was tot 1 juli 2024 vrije sector. De Wet betaalbare huur koppelt er nu een maximumhuur aan (€1.228,07 bij 186 punten per 1 januari 2026, de tabel waarmee dit rapport toetst). Bijna twee jaar na de wet zien we in de segmenttabel hiernaast wat de markt doet. Gemeenten mogen sinds 1 januari 2025 handhaven op te hoge huren in zowel het sociale als het middensegment.
De handhaving komt op gang, maar de schaal is nog beperkt. Rotterdam is het meest zichtbaar met straatacties: 6 in Carnisse in 2025, 679 adressen aangebeld om bewoners te informeren over hun rechten. De handhaving zelf blijft reactief, pas na een melding: gemiddeld €350 huurverlaging per succesvolle melding, 25 sancties opgelegd.
| Segment | Aandeel | % > max | Mediaan over | Mediaan pt |
|---|---|---|---|---|
Sociaal≤ 143 pt |
26,1% | 78% | €202/m | 114 |
Middenhuur144 – 186 pt |
28,9% | 74% | €403/m | 168 |
Vrije sector≥ 187 pt |
45,0% | n.v.t. | — | 221 |
Kamers (WWSO)apart stelsel · altijd sociaal |
apart | 65% | €97/m | 41 |
Den Haag screent als enige grote gemeente proactief: 6 fte (wordt 10) controleren niet alleen na klachten maar screenen ook actief verhuurders, met directe boetes tot €25.750 (€103.000 bij herhaling). De overige negen grote steden, waaronder Amsterdam, Utrecht en Rotterdam, handhaven reactief, pas na een melding, omdat een landelijk huurregister ontbreekt.
Voor een huurder in het sociale segment betekent de mediaan-overschrijding van €202 per maand een onverschuldigde betaling van €2.424 per jaar. In middenhuur is dat €4.836. Bij kamers €97 per maand op huren van mediaan €628, een overschrijding van 15% op een prijs die al volledig wordt gedragen door huurders met het laagste inkomen.
De anatomie van een WWS-score
Een score is een optelsom van rubrieken. Oppervlakte domineert, bijna de helft van de punten, en staat exact vast; de WOZ-waarde is voor zelfstandige woningen de tweede pijler. De foutbalkjes tonen de onzekerheid: vrijwel nul voor wat uit officiële bron komt (oppervlakte exact; WOZ ±0,3 punt omdat een klein deel van de woningen met een benaderde WOZ rekent), groter voor wat we schatten (keuken, sanitair, buitenruimte).
Wissel naar kamers en het beeld kantelt: daar telt de WOZ via een vaste 3-traps regeling maar 10 tot 14 punten, en weegt oppervlakte nog zwaarder. Ook oppervlakte krijgt daar een foutmarge, want de verdeling privé/gedeeld moet worden geschat.
Elke punt is een huurwoning. Boven de zwarte lijn (de 95%-bovengrens van het WWS-maximum uit de huurcheck) is de huur te hoog: overprijst (rood); op of onder de lijn legaal (groen). Elke rode punt ligt boven de lijn. 57% van het gereguleerde aanbod ligt erboven (van álle getoetste woningen, inclusief vrije sector, is dat naar beste schatting 48%). Deze puntenwolk staat op de ondergrens: kamers van het grootste kamerplatform zijn op 55% van de all-in prijs geplot, het aandeel dat de wet bij een all-in prijs als kale huur aanhoudt (sectie 10). De lijn ligt net boven de officiële Huurcommissie-tabel (143 pt = €933, 186 pt = €1.228); die marge is de onzekerheid van de check. Vanaf 187 punten geldt voor zelfstandige woningen geen wettelijk plafond (vrije sector); kamers vallen onder het WWSO, kennen die grens niet en blijven op elk puntenaantal gereguleerd.
De wolk van rode punten boven de lijn is structureel boven het wettelijk maximum geadverteerd, op landelijke schaal: 10.051 van de 17.480 woningen in deze puntenwolk (sociaal + middenhuur) zijn overprijst, ruim de helft van het gereguleerde segment, en dat al op de ondergrens. Geen handvol outlier-makelaars maar de meerderheid.
De wet is bijna twee jaar van kracht. De stabiele non-compliance (beste schatting 48% in mei, juni en juli; ondergrens 30%) is niet aan onbekendheid te wijten.
Het volledige marktrapport
Dit is één hoofdstuk. Het hele onderzoek (prijzen, betaalbaarheid, WWS-naleving, snelheid en geografie over maart–mei 2026) is gratis en vrij te citeren met bronvermelding.