Ons marktrapport meldt dat 54% van het toetsbare huuraanbod een vraagprijs boven het wettelijk maximum heeft. Dat cijfer reist ver, dus verdienen de kanttekeningen dezelfde aandacht als de kop. Hier zijn ze, alle vier, voordat iemand anders ze hoeft te maken.
Wij zien wat verhuurders vragen, niet wat huurders uiteindelijk tekenen. Een vraagprijs boven het maximum kan in onderhandeling zakken, en een huurder kan na tekenen de prijs laten toetsen. Het cijfer zegt dus: dit wordt er gevraagd. Niet: dit wordt er betaald. Al is de markt te krap om aan te nemen dat onderhandelen de regel is.
Een puntentelling op afstand kent onzekerheid. Daarom rekenen we per woning een betrouwbaarheidsinterval en tellen we een listing pas als 'boven het maximum' wanneer zelfs de bovenkant van dat interval (p95) de vraagprijs niet rechtvaardigt. Listings waar het interval de grens kruist, zetten we apart als 'onzeker': 7%. Zonder die voorzichtigheid zou het cijfer hoger uitvallen, niet lager.
Het cijfer komt alleen uit listings waarvoor we het adres aan een echte WOZ-waarde konden koppelen. Listings zonder betrouwbaar adres tellen niet mee. Dat maakt het cijfer een steekproef van het toetsbare aanbod, niet van de hele markt; de dekking per stap staat in sectie 10 van het rapport.
Het puntenmodel valideerden we op 211 woningen met een officiële telling: gemiddeld 3,4 punten afwijking. Het betrouwbaarheidsinterval is gekalibreerd op 90% maar dekt op de productie-holdout ongeveer 78%, vooral in de staarten; ook dat staat in de methodologie. Wie ons cijfer wil aanvechten, vindt de munitie dus bij ons zelf, en zo hoort het.
Een marktcijfer is zoveel waard als zijn zwakste aanname. Door de aannames zelf te publiceren, kan iedereen, journalist, verhuurder of huurder, nagaan wat het cijfer draagt. Het hele methodologische verhaal staat in sectie 10 van het marktrapport; vragen erover beantwoorden we graag via [email protected].