Een woning in Amsterdam ging eind juni 2024 de markt op voor €1.700 per maand, op basis van een eigen puntentelling van 148 punten: net genoeg voor de vrije sector. De kantonrechter kwam op 21 mei tot 147 punten. Dat ene punt scheelt €822 per maand, en de verhuurder moet €12.326 aan te veel betaalde huur terugstorten.
De huurders betrokken de woning op 28 juni 2024 voor €1.700 per maand en vroegen de Huurcommissie eind dat jaar om de aanvangshuurprijs te toetsen. De Huurcommissie bezocht de woning en telde 138 punten: maximaal €821,77. De verhuurder was het daar niet mee eens en stapte naar de kantonrechter.
Dat pakte anders uit dan gehoopt. De rechter kwam weliswaar negen punten hoger uit dan de Huurcommissie, op 147, maar het bijbehorende maximum van €878,27 ligt net onder de liberalisatiegrens die toen gold. De woning is daarmee gereguleerd, de kale huur gaat met terugwerkende kracht naar €878,27, en de verhuurder betaalt €12.325,95 terug, plus wettelijke rente en de proceskosten van beide procedures.
Dit contract is van 28 juni 2024, drie dagen voordat de Wet betaalbare huur inging. Daarom gold nog het oude regime, waarin de grens tussen gereguleerd en vrij bij dit puntenaantal op een paar euro nauwkeurig ligt: €878,27 is gereguleerd, een fractie hoger was vrije sector geweest.
Voor contracten vanaf 1 juli 2024 ligt de lat hoger. Tot en met 143 punten is een woning sociale huur, van 144 tot en met 186 punten middenhuur, en beide segmenten zijn gereguleerd dwingend recht. Was ditzelfde contract drie dagen later getekend, dan had ook de eigen telling van 148 punten de verhuurder niet geholpen: voor de vrije sector zijn sindsdien 187 punten nodig.
In ons marktrapport toetsten we het online huuraanbod van maart tot en met mei aan het puntenstelsel. Van de listings waar we de punten betrouwbaar konden tellen, heeft 54% een vraagprijs boven het wettelijk maximum. Opgeteld gaat dat om €4,7 miljoen aan overvraag per maand.
De meeste van die woningen worden gewoon verhuurd voor de vraagprijs. Toetsen gebeurt zelden. Deze zaak laat zien wat er gebeurt als een huurder het wél doet: de telling van de verhuurder hield bij twee instanties geen stand.
Wie net een huurcontract heeft getekend, kan de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie, binnen zes maanden na de start van het contract. Dat kost €25 aan leges en dat bedrag krijg je terug als je gelijk krijgt. De verlaging werkt terug tot de ingangsdatum, zoals ook in deze zaak.
Eerst weten waar je staat? De huurcheck van WoonBusters telt bij elke listing automatisch de punten mee; de methode staat in het marktrapport. En wil je nieuwe woningen zien zodra ze verschijnen: alerts per e-mail en pushmelding kosten €3,99 tot €5,99 per maand.