Een 60 m² appartement in Amsterdam kost €2.158, in Almere €1.150.
De landelijke mediaan is €1.320 over maart–mei (mrt €1.345, apr €1.315, mei €1.300). Dat ene getal verbergt vier markten die nauwelijks overlap hebben. Een kamer van 16 m² voor €650 en een woning van 120 m² voor €2.350 zijn geen varianten van hetzelfde product. Gesplitst naar oppervlakte verschijnen vier prijscurves met elk een eigen piek en spreiding.
€/m² is een grootte-proxy, geen kwaliteitsmaat
De landelijke mediaan is €25/m², maar dat getal maskeert een factor twee: kamers en studio's (≤35 m²) komen uit op €37/m², grote woningen (>110 m²) op €17/m². Wie kleiner huurt, betaalt per vierkante meter meer.
Dat is geen marktinefficiëntie maar een fixed-cost-effect: keuken, badkamer en entree kosten ongeveer evenveel, ongeacht het totale oppervlak.
Vier markten, vier prijscurves
De landelijke huurverdeling is een mengsel van vier totaal verschillende markten. Gesplitst naar oppervlakte valt elk segment op een eigen plek in het prijsspectrum.
≤ 35 m² · kamers + studio's
Strak geconcentreerd rond €500–€750 (37% van het segment). Boven €1.000 is er bijna niets. De studentenkamer en de startersstudio: goedkoop in absolute euro's, de duurste vierkante meter van de markt.
35 – 70 m² · startersappartementen
Brede piek bij €1.000–€1.500, daarna een geleidelijke afname. Het middenhuurmaximum (~€1.228) valt midden in dit segment. Een prijsdaling van €100 verschuift hier duizenden listings van vrije sector naar middenhuur.
70 – 110 m² · gezinsappartementen
Brede piek tussen €1.250 en €2.000, met een dikke staart naar de vrije sector. Mediaan €1.752, tweeverdieners-territoir. Laagste WWS-overschrijding van alle segmenten, want grotere woningen scoren meer punten.
> 110 m² · grote woningen
Rechtsscheef naar boven, piek bij €3.000–€5.000. Vrijwel volledig vrije sector.
Amsterdam de uitzondering, Nijmegen onverwacht hoog
De mediaan in Amsterdam is €2.158, ruim €400 boven Nijmegen (€1.746) en Leiden (€1.500). Heerlen (€830) en Enschede (€960) zitten op ongeveer 40% van het Amsterdamse niveau, voor dezelfde categorie woningen.
De ranking is over de drie maanden grotendeels stabiel. In 9 van de dertien steden beweegt de mediaan minder dan 3% over mrt–apr–mei. Nijmegen is de grote uitzondering: +26%.
Twee dingen vallen op. Nijmegen ligt op €1.746, boven Rotterdam, Delft en Utrecht. En Utrecht blijft op €1.400, onder Rotterdam en Leiden, terwijl het de vierde stad van Nederland is. Waarom Nijmegen zo hoog scoort, staat in de takeaway hieronder. De lage Utrecht-mediaan komt deels door een paar grote aanbieders met goedkoper aanbod: de grootste levert in zijn eentje 20% van de Utrechtse listings, met een mediaan rond €1.050, ruim onder het stadsgemiddelde.
Kamers: een aparte markt
15.043 kamers, mediaan €650 voor 16 m². 81% ligt boven de maximale huurprijs uit het puntenstelsel (WWS). Het aanbod concentreert in een handvol steden: Amsterdam 13%, Rotterdam 12%, Groningen 11%, Enschede 8%.
Eén platform (Kamernet, 80% marktaandeel) domineert. Dat platform vraagt huurders een betaald abonnement (€29,95/maand) om te kunnen reageren. Wie geen abonnement neemt, ziet 80% van de Nederlandse kamermarkt niet.