Wat kost huren in Nederland? Mediaan €1.325, maar Amsterdam is 2,6× Heerlen
De mediane gevraagde huur in Nederland was €1.325 per maand. Eén landelijk getal verbergt een enorme spreiding: het mediane appartement (met studio's) kostte in Amsterdam €2.166, in Almere €1.050. En per vierkante meter draait de logica om: hoe kleiner de woning, hoe duurder de meter.
Een 60 m² appartement in Amsterdam kost €2.050, in Almere €1.042.
De landelijke mediaan van de maandelijkse huurprijs is €1.250 over mei–juli (maandmedianen actief aanbod: mei €1.300, juni €1.300, juli €1.400). Lager dan de €1.325 van de vorige editie, maar dat is vooral samenstelling: het kameraandeel in het gemeten aanbod groeide, terwijl de medianen per segment vrijwel gelijk bleven. Dat ene getal verbergt vier markten die nauwelijks overlap hebben. Een kamer van 16 m² voor €650 en een woning van 120 m² voor €2.500 zijn geen varianten van hetzelfde product. Gesplitst naar oppervlakte verschijnen vier prijscurves met elk een eigen piek en spreiding.
€/m² is een grootte-proxy, geen kwaliteitsmaat
De landelijke mediaan is €26/m², maar dat getal maskeert een factor twee: kamers en studio's (≤35 m²) komen uit op €37/m², grote woningen (>110 m²) op €18/m². Wie kleiner huurt, betaalt per vierkante meter meer.
Dat is geen marktinefficiëntie maar een vastekosteneffect: keuken, badkamer en entree kosten ongeveer evenveel, ongeacht het totale oppervlak.
Vier markten, vier prijscurves
De landelijke huurverdeling is een mengsel van vier totaal verschillende markten. Gesplitst naar oppervlakte valt elk segment op een eigen plek in het prijsspectrum.
≤ 35 m² · kamers + studio's
Strak geconcentreerd rond €500–€750 (37% van het segment). Boven €1.000 is er bijna niets. De studentenkamer en de startersstudio: goedkoop in absolute euro's, de duurste vierkante meter van de markt.
35 – 70 m² · startersappartementen
Brede piek bij €1.000–€1.500, daarna een geleidelijke afname. Het middenhuurmaximum (~€1.228) valt midden in dit segment. Een prijsdaling van €100 verschuift hier duizenden listings van vrije sector naar middenhuur.
70 – 110 m² · gezinsappartementen
Brede piek tussen €1.250 en €2.000, met een dikke staart naar de vrije sector. Mediaan €1.752, tweeverdieners-territoir. Laagste WWS-overschrijding van alle segmenten, want grotere woningen scoren meer punten en vallen daarmee vaker in de vrije sector.
> 110 m² · grote woningen
Rechtsscheef naar boven, piek bij €3.000–€5.000. Vrijwel volledig vrije sector.
Amsterdam de uitzondering, Nijmegen onverwacht hoog
De mediaan in Amsterdam is €2.050, bijna €300 boven Nijmegen (€1.755) en bijna €500 boven Leiden (€1.573). Heerlen (€815) en Enschede (€975) zitten op 40 à 48% van het Amsterdamse niveau, voor dezelfde categorie woningen.
De rangorde ligt vast, de niveaus bewegen deze maanden wél: in 6 van de dertien steden blijft de mediaan binnen de 3% over mei–jun–jul. Nijmegen, in het voorjaar nog de uitschieter met +26%, normaliseert licht (-4%) maar blijft hoog.
Twee dingen vallen op. Nijmegen ligt op €1.755, boven Rotterdam, Delft en Utrecht. En Utrecht blijft op €1.394, onder Rotterdam en Leiden, terwijl het de vierde stad van Nederland is. Waarom Nijmegen zo hoog scoort, staat in de takeaway hieronder. De lage Utrecht-mediaan komt deels door een paar grote aanbieders met goedkoper aanbod: de grootste levert in zijn eentje 22% van de Utrechtse listings, met een mediaan rond €930, ruim onder het stadsgemiddelde.
Kamers: een aparte markt
14.971 kamers, mediaan €650 voor 16 m². 81% ligt boven de maximale huurprijs uit het puntenstelsel (WWS). Het aanbod concentreert in een handvol steden: Amsterdam 13%, Rotterdam 13%, Groningen 10%, Enschede 9%.
Eén platform domineert met ruim 70% marktaandeel. Dat platform vraagt huurders een betaald abonnement (zo'n €30 à €40 per maand, afhankelijk van de looptijd) om te kunnen reageren. Wie geen abonnement neemt, ziet ruim 70% van de Nederlandse kamermarkt niet.
Het volledige marktrapport
Dit is één hoofdstuk. Het hele onderzoek (prijzen, betaalbaarheid, WWS-naleving, snelheid en geografie over maart–mei 2026) is gratis en vrij te citeren met bronvermelding.