Drie van de 441 verhuurmakelaars voldoen aan alle drie de huurwetten

Illustratie · makelaar-compliance in de Nederlandse huurmarkt

Drie wetten, drie uitkomsten.

We toetsen makelaars op de drie regels waar onze data sluitend is. Eén is op grote schaal gebroken: 78% van het gereguleerde aanbod vraagt meer dan de maximale huur. Eén werkt grotendeels: 95% van de waarborgsommen blijft binnen de norm. En het energielabel klopt vaak niet. De schade is bovendien geconcentreerd: tien partijen dragen bijna de helft van de €5,0 miljoen geadverteerde overmaat per maand.

De drie wetten naast elkaar

Van schandaal naar voorbeeld, op één meetlat

WWS · maximumhuur

Wet betaalbare huur · gereguleerd aanbod ≤186 pt

Het puntenstelsel begrenst de huur van gereguleerd aanbod; sinds juli 2024 valt ook middenhuur onder een maximumhuur. We toetsen of de gevraagde huur binnen dat maximum blijft.

Energielabel · vermelding

EPBD-richtlijn · toezicht ILT

Elke advertentie hoort een geldig energielabel te tonen. We meten of het label vermeld wordt, en los daarvan of het overeenkomt met het officiële register.

Waarborgsom · maximale hoogte

Wet goed verhuurderschap · max. 2 maanden kale huur

De borg mag niet hoger zijn dan twee maanden kale huur. We toetsen of de opgegeven waarborgsom binnen die norm blijft.

Naleving per wet · maart–mei 2026

Wet	Getoetst	Binnen norm	Makelaars ≥90%
WWS · gereguleerd	29.817	22%	59 / 870 (7%)
incl. vrije sector geen maximum → conform	42.313	45%	360 / 1.149 (31%)
Energielabel	17.137	74%	614 / 944 (65%)
Waarborgsom	33.422	95%	370 / 491 (75%)
Alle drie de wetten	9.831	31%	0 / 441 (<1%)

Getoetst = listings per wet (de cohorten overlappen deels, maar zijn niet identiek). WWS telt alleen woningen met een betrouwbare huurcheck (volledig adres + WOZ); woningen zonder die data blijven buiten beschouwing. Energielabel telt alleen woningen waarvan de advertentie in mei op een energielabel is gecontroleerd (de betrouwbare meting sinds mei). De totaalregel is de deelverzameling woningen met geldige data voor álle drie de wetten (9.831); daarvan voldoet 31% aan alle drie. Van de 441 makelaars die op alle drie toetsbaar zijn, haalt 0 op elke wet ≥90%. Twijfelgevallen (verdict 'onzeker') tellen als binnen de norm in de rijen WWS gereguleerd én incl. vrije sector. De €5,0 miljoen overmaat per maand (deze sectie) is het gemiddelde van de drie maandsnapshots; §4 noemt de gepoolde unieke cohort (€4,7 mln). §4 noemt 67%: dat is de strengere boven-p95-telling (scatter, alléén gereguleerd aanbod); de 78% hier is het waarschijnlijkheidsoordeel op listingniveau (tier-1 datakwaliteit, alle gereguleerde woningen met voldoende data).

Waar de overmaat vandaan komt

768 makelaars · €5,0M/mnd

Maandelijkse overmaat per makelaar (€), gerangschikt van groot naar klein.

Het aangrijpingspunt

Eén platform, ruim een vijfde van de overmaat

De grootste bijdrager is geen makelaar maar een marktplaats waar verhuurders zelf adverteren. Platform K alleen is goed voor €1,06M per maand, ruim een vijfde van de totale overmaat; een tweede platform van hetzelfde type voegt nog €0,26M toe.

De staart is niet schoon, maar wel verspreid: 758 makelaars delen de andere helft, elk met een kleine bijdrage. De concentratie zit aan de bovenkant.

Tien partijen aanpakken levert evenveel op als zevenhonderd kleine verhuurders aanschrijven. Generieke beboeting is de duurste route naar het minste resultaat.

De zwaarte van de overtreding

Een kleine groep zware overtredingen

De mediane overtreding is €261 per maand boven het maximum, het gemiddelde €443: de staart trekt hard. De zwaarste 25% van de gevallen (listings die meer dan €500 per maand te duur zijn) draagt 65% van alle overmaat.

Bestuurlijk is dat goed nieuws. Een kwart van de gevallen aanpakken, de zwaarste, neemt twee derde van de schade weg. Handhaving hoeft niet elke overtreding te raken.

Aandeel van de overmaat

€/maand

Balk = aandeel van de totale overmaat · het aandeel van de gevallen staat erachter

> €500/mnd

69% · 28%

€250–500/mnd

19% · 23%

€100–250/mnd

10% · 26%

< €100/mnd

3% · 22%

Klopt het label?

n=5.652

Van elke 100 advertenties klopt het label 69 keer · elke tegel = 1%

Komt overeen 64 Te rooskleurig 25 Onderschat 10

Het energielabel bepaalt mede het WWS-puntentotaal: een overschat label verhoogt de maximale huur die wettelijk gevraagd mag worden. Labelafwijking en te hoge huur zijn niet los van elkaar te zien.

Crosscheck · juistheid

Vermelding is één ding, juistheid een ander

Van 5.652 listings met zowel een geadverteerd label als een EP Online-registratie komt 69% overeen. Bij 31% niet, en de afwijking is niet willekeurig: 68% is een overschatting. Platform K is de uitschieter met 57% mismatch: verhuurders vullen het label zelf in, zonder platform validatie. Bij 40% van de mismatches gaat het om drie labelstappen of meer. Het register is nog in opbouw, met nadruk op recenter aanbod.

Drie wetten, drie vormen van overtreding. De vierde is de stilste.