2 van de 385 verhuurmakelaars voldoen aan alle drie de huurwetten
Eén overtreding kan een vergissing zijn. Een patroon over meerdere regels heen is dat niet. We toetsten verhuurmakelaars op drie wettelijke normen tegelijk: de WWS-maximumhuur, een correct geadverteerd energielabel en een waarborgsom van maximaal twee maanden. Van de 385 makelaars die op alle drie te toetsen waren, haalden er 2 op elke wet een naleving van 90% of hoger.
Drie wetten, drie uitkomsten.
We toetsen makelaars op de drie regels waar onze data sluitend is. Eén is op grote schaal gebroken: 70% van het gereguleerde aanbod vraagt meer dan de maximale huur. Eén werkt grotendeels: 95% van de waarborgsommen blijft binnen de norm. En het energielabel klopt vaak niet. De schade is bovendien geconcentreerd: tien partijen dragen ruim vier op de tien euro (44%) van de €4,5 miljoen geadverteerde overmaat per maand.
Van schandaal naar voorbeeld, op één meetlat
| Wet | Getoetst | Binnen norm | Makelaars ≥90% |
|---|---|---|---|
| WWS · gereguleerd | 30.335 | 30% | 55 / 843 (7%) |
| incl. vrije sector geen maximum → conform | 44.385 | 52% | 373 / 1.139 (33%) |
| Energielabel | 40.647 | 70% | 652 / 1.126 (58%) |
| Waarborgsom | 32.213 | 95% | 317 / 409 (78%) |
| Alle drie de wetten | 22.524 | 35% | 2 / 385 (<1%) |
Waar de overmaat vandaan komt
Eén platform, een zesde van de overmaat
De grootste bijdrager is geen makelaar maar een marktplaats waar verhuurders zelf adverteren. Platform K alleen is goed voor €0,75M per maand, een zesde (17%) van de totale overmaat, naar beste schatting; een tweede platform van hetzelfde type voegt nog €0,27M toe. Op de ondergrens, met elke all-in kamerprijs op de wettelijke 55%, blijft van Platform K 2,6% over en is het niet langer de grootste bijdrager (sectie 10).
De staart is niet schoon, maar wel verspreid: 758 makelaars delen de rest, elk met een kleine bijdrage. De concentratie zit aan de bovenkant.
Een kleine groep zware overtredingen
De mediane overtreding is €262 per maand boven het maximum, het gemiddelde €435: de staart trekt hard. De zwaarste 29% van de gevallen (listings die meer dan €500 per maand te duur zijn) draagt 69% van alle overmaat.
Bestuurlijk is dat goed nieuws. Ruim een kwart van de gevallen aanpakken, de zwaarste, neemt ruim twee derde van de schade weg. Handhaving hoeft niet elke overtreding te raken.
Aandeel van de overmaat
Klopt het label?
Vermelding is één ding, juistheid een ander
Van 13.814 listings met zowel een geadverteerd label als een EP Online-registratie komt 57% overeen. Bij 43% niet, en de afwijking is niet willekeurig: 74% is een overschatting. Platform K is de uitschieter met 63% mismatch: verhuurders vullen het label zelf in, zonder platform validatie. Bij 45% van de mismatches gaat het om drie labelstappen of meer. Het register is nog in opbouw, met nadruk op recenter aanbod.
Het volledige marktrapport
Dit is één hoofdstuk. Het hele onderzoek (prijzen, betaalbaarheid, WWS-naleving, snelheid en geografie over maart–mei 2026) is gratis en vrij te citeren met bronvermelding.