Nepadvertenties voor huurwoningen: zo herken je ze aan de prijs

Wat er nu gebeurt

Fraudeurs plaatsen advertenties met foto's die ze van echte verhuursites plukken, vragen om een vooruitbetaling en verdwijnen. Johannes Bruining van Gruno Verhuur in Groningen vreest "vele honderden, misschien wel duizenden gedupeerden" en beschrijft mensen die "met koffers voor een dichte deur" staan. De zomer is de piek, omdat veel mensen dan van woning wisselen.

Twee dingen zijn nieuw. Sophie van der Zee van de Erasmus School of Economics wijst erop dat taalfouten niet langer het signaal zijn: "Iemand kan nu perfecte teksten laten genereren in alle talen." En de Fraudehelpdesk kreeg in 2025 ongeveer 250 meldingen van verhuurfraude of een poging daartoe, waarvan zeker de helft geld kwijtraakte. Het echte aantal is hoger; expats en internationale studenten vinden het meldpunt vaak niet.

Onder welk bedrag bestaat het aanbod niet

Wij kijken naar één vergelijkbaar product: een appartement van 50 tot 70 vierkante meter. Per stad staat hierboven het 5e percentiel van de vraagprijs, oftewel: 95% van de advertenties vroeg meer. Dat is geen wettelijke grens en geen fraudegrens. Het is de vraag hoe vaak dit bedrag in drie maanden echt aanbod voorkwam.

Voor Amsterdam ligt die vloer op 1.200 euro bij 2.700 advertenties. Van dat Amsterdamse aanbod zat 0,7% onder de 1.000 euro. Krijg je een appartement in Amsterdam aangeboden voor 1.000 euro, dan zit je in de onderste procent van de markt. Dat gebeurt, en dan zit er een verhaal bij dat klopt: sociale huur met inschrijfduur, een uitgaande huurder die overdraagt, een corporatie. Niet: een appstuurder die vandaag de borg wil.

1.000 euro betekent niet overal hetzelfde

Dezelfde 1.000 euro is in Enschede boven de mediaan. Daar lag 64,6% van het aanbod in dit cohort onder de 1.000 euro, in Heerlen 76,8%. In Amsterdam 0,7%. Een landelijke vuistregel voor "te goedkoop" bestaat dus niet; het antwoord verschilt met een factor die groter is dan het verschil tussen de meeste fraudesignalen.

Daarom is de bruikbare vraag niet "is dit goedkoop?" maar "hoe vaak kwam deze prijs hier voor?". Die vraag kun je zelf stellen door in ons aanbod op stad, oppervlakte en prijs te filteren en te kijken hoeveel resultaten eronder zitten.

Waar wij zelf op zouden letten

• De prijs zit onder de vloer van die stad. Zie de telling hierboven; onder het 5e percentiel is het uitzondering, niet regel.
• Er moet iets betaald worden voor de bezichtiging. In de NOS-zaken ging het om 100 euro voor een bezichtiging of 400 euro om "de enige kandidaat" te zijn. Dat is nooit normaal.
• De borg is hoger dan twee maanden kale huur. Sinds de Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023) is dat het maximum, en 95% van de 32.228 advertenties met een vermelde borg blijft eronder. Erboven is dus zeldzaam.
• De woning staat nergens bij een makelaar of verhuurder. Wij indexeren 1.204 bronnen. Vind je het adres alleen op social media en bij geen enkel kantoor, dan is dat een signaal.
• Contact loopt alleen via WhatsApp, met een buitenlands nummer, en vragen worden pas beantwoord na betaling. Dat patroon staat in de NOS-zaken en in de waarschuwingen van !Woon en Woonnet Haaglanden.
• De foto's staan elders al online. Gestolen fotoseries zijn de kern van de werkwijze; omgekeerd zoeken op de foto kost een minuut.

Waarom een scam-score op ons aanbod theater zou zijn

De logische vervolgvraag is of wij per advertentie een frauderisico kunnen tonen. Op ons eigen aanbod is dat grotendeels zinloos, en we zeggen liever waarom dan dat we een cijfer verzinnen. Wij halen advertenties van de sites van makelaars, verhuurders en corporaties. Nepadvertenties leven ergens anders: op social media, in marktplaatsachtige omgevingen en in WhatsApp-gesprekken. Die kanalen zitten niet in onze data, dus een score op onze inventaris zou vooral zichzelf bevestigen.

Wat wel kan, is de omgekeerde beweging: niet ons aanbod scoren, maar het aanbod dat jou is toegestuurd. Stad, oppervlakte en prijs erin, en eruit komt waar dat bedrag in de echte verdeling valt plus de checklist hierboven. Dat is precies de telling die deze pagina laat zien, en die staat er niet toevallig: we bouwen hem liever als los hulpmiddel dan als badge op advertenties die het probleem niet zijn.