41% tot 86% zonder zichtbare grondslag.
Sinds de Wet vaste huurcontracten (1 juli 2024) is elk huurcontract in principe voor onbepaalde tijd. Tijdelijk mag alleen onder uitzonderingen: campuscontract, diplomatenclausule, leegstandswet, en via een AMvB ook studenten die voor hun studie verhuizen of uit het buitenland komen. WoonBusters classificeerde alle 2.756 tijdelijke advertenties die in mei 2026 online stonden, op advertentietekst.
Van 2,5% tot 48% legaal, afhankelijk van één aanname
De ondergrens (2,5%). 68 listings benoemen een uitzondering expliciet: diplomatenclausule (30), jongerencontract (9), renovatie/sloop (8), campuscontract (7), leegstandwet (7), promovendi (3), maatschappelijk (3), tijdelijk werk (1).
De bovengrens (48%). De studenten-AMvB (art. 1 sub a, Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst) staat tijdelijke verhuur toe aan verhuisstudenten en buitenlandse studenten. Telt men élke kamer als mogelijke studentenhuur, dan zijn 1.254 kamers potentieel legaal. Maar de verhuurder moet de uitzondering wél actief inroepen en de aanzegtermijn naleven. Een kamer die simpelweg "tijdelijk" is aangeboden is niet automatisch gedekt.
Apart regime (11,1%). Short-stay (155), onderverhuur (83), hospitaverhuur (44), anti-kraak (25). Niet per definitie illegaal, maar de huurder staat zwakker dan bij een regulier contract.
Een groot deel van de kamers wordt aangeboden als "expat housing". Het platform-label "expat" is zelf geen grondslag: de wet kent geen expat-uitzondering. In het concept van de AMvB vielen arbeidsmigranten nog wél onder de buitenland-uitzondering, maar het onderdeel "arbeid" is voor de definitieve regeling geschrapt omdat de reikwijdte anders te breed werd. De buitenland-grond geldt nu alleen voor studenten, de enige werk-grond alleen voor de Waddeneilanden. Een buitenlander die aantoonbaar tijdelijk in Nederland werkt heeft dus geen route.
Buitenlandse studenten vallen wél onder die studenten-AMvB, dus een deel van deze kamers kan alsnog legaal zijn als de huurder feitelijk student is. Daarnaast gebruiken 70 reguliere makelaars expat-taal als framing voor een tijdelijk contract. De grens tussen doelgroepmarketing en illegale contractconstructie is dun.
Een illegaal tijdelijk contract is van rechtswege onbepaalde tijd
Juridisch is de situatie helder: art. 7:271 lid 1 BW. De huurder kan dit inroepen bij Huurcommissie of kantonrechter. In de praktijk weet de huurder dat vaak niet, en zijn platforms niet verplicht hem daarop te wijzen.
732 zelfstandige woningen, geen enkele route
De 732 zelfstandige woningen zijn het meest eenduidig: een regulier appartement of woning met een einddatum, aangeboden door een makelaar, zonder zichtbaar studentprofiel. Mediaan €1.175. De studenten-AMvB geldt formeel óók voor zelfstandige woonruimte, maar deze worden verhuurd aan gewone huishoudens, niet aan studenten, en de uitzondering biedt hier geen aannemelijke route.
Rotterdam domineert: 716 van de 2.381 verdachte listings, meer dan Amsterdam (406), Den Haag (119) en Utrecht (114) samen. De concentratie suggereert geen landelijk patroon maar lokale marktpraktijken bij specifieke verhuurders.