Toetsing aanvangshuurprijs of huurverlaging? Zes maanden bepalen of je geld terugkrijgt
Er lopen twee routes naar een lagere huur via de Huurcommissie en ze lijken op elkaar. Het verschil zit in de terugwerkende kracht: de ene corrigeert je huur tot je eerste huurdag, de andere pas vanaf een datum die je zelf voorstelt. Welke route voor jou open staat, hangt af van hoe lang je er woont en wanneer je hebt getekend. Beide kosten je 25 euro leges.
Korter dan zes maanden in je woning
Dan vraag je een toetsing van de aanvangshuurprijs aan. Je stuurt het formulier in binnen 6 maanden nadat het huurcontract is ingegaan. Een onderzoeker van de Huurcommissie komt langs en maakt de puntentelling zelf; jij hebt alleen je huurcontract nodig.
Krijg je gelijk, dan geldt de lagere huur vanaf de datum waarop het contract is ingegaan. Wat je in de tussentijd te veel betaalde, vraag je zelf terug bij je verhuurder. De Huurcommissie doet de uitspraak, niet de overboeking.
Let op één dubbelzinnigheid in de eigen teksten van de Huurcommissie: op de ene pagina staat "binnen 6 maanden nadat het huurcontract is ingegaan", op de andere "binnen 6 maanden na de datum van afsluiten". Verschillen die twee data bij jou, reken dan met de vroegste.
Langer dan zes maanden in je woning
Dan doe je eerst zelf een voorstel aan je verhuurder. Je rekent de punten uit, schrijft welke huur daarbij hoort en per welke datum. Tussen het versturen van dat voorstel en die ingangsdatum moeten 2 volle kalendermaanden zitten.
Gaat je verhuurder niet akkoord of reageert hij niet, dan start je de zaak bij de Huurcommissie binnen 6 weken na de ingangsdatum die je zelf voorstelde. Mis je dat venster, dan begin je opnieuw: nieuw voorstel, nieuwe datum, nieuwe 6 weken.
De verlaging geldt vanaf jouw voorgestelde datum. Niet vanaf je eerste huurdag. Alles wat je daarvoor te veel betaalde, blijft betaald. Dat is de prijs van laat beginnen.
Wat het verschil je kost
| Kenmerk | Route A | Route B |
|---|---|---|
| Wanneer | Binnen 6 maanden na ingang van het contract | Ook daarna, zolang de woning gereguleerd is |
| Wie telt de punten | Een onderzoeker van de Huurcommissie | Jij, in een voorstel aan de verhuurder |
| Eerst naar de verhuurder | Niet nodig | Verplicht |
| Ingangsdatum van de verlaging | De dag dat je contract begon | Jouw voorgestelde datum, 2 volle maanden later |
| Terugwerkende kracht | Ja, tot je eerste huurdag | Nee |
| Harde deadline | 6 maanden na ingang | 6 weken na die voorgestelde datum |
| Leges huurder | €25, terug bij gelijk | €25, terug bij gelijk |
1 juli 2024 is de tweede scheidslijn
Sinds de Wet betaalbare huur loopt het puntenstelsel door tot 186 punten. Dat bepaalt of route B voor jou bestaat:
- Kamer (onzelfstandige woonruimte): altijd gereguleerd, route B staat altijd open.
- Zelfstandig, getekend op of na 1 juli 2024: open zolang de telling onder 187 punten uitkomt, zonder aanvangstermijn.
- Zelfstandig, getekend voor 1 juli 2024, sociale huur: open.
- Zelfstandig, getekend voor 1 juli 2024, geliberaliseerd: komt de telling op 143 punten of lager uit, dan kun je sinds 1 juli 2025 een verlaging voorstellen. Tussen 144 en 186 punten blijft die route dicht zolang dit contract loopt.
Route A kent die scheidslijn ook. Huur je in de vrije sector met een contract van na 1 juli 2024, dan staat de aanvangstoets alleen open bij een tijdelijk contract voor bepaalde doelgroepen.
Waarom dit vaker loont dan je denkt
Van het aanbod dat wij toetsen vraagt 55% meer dan de wettelijke maximumhuur. Neem je per woning de meest verhuurdergunstige telling, dan blijft daar nog altijd minimaal 48% van over. Bij elkaar is dat €5,0 miljoen per maand boven het maximum, €60 miljoen per jaar.
Dat zegt niets over jouw woning; het zegt dat de kans dat er iets te halen valt niet klein is. Tegenover 25 euro leges staan honderden euro's per maand, en krijg je gelijk, dan krijg je die 25 euro terug. Een verhuurder die ongelijk krijgt, betaalt 500 euro.
Zelf beginnen
Reken eerst je punten na met de huurcheck. Blijkt daaruit dat je te veel betaalt, dan loopt de huurverlagingsroute je langs de triage, de telling en de brief, met de termijnen erbij. De telling is gratis. Hoe de markt er als geheel voor staat, staat in het marktrapport.