Nieuwbouw huren: 19 woningen te huur in 23 projecten, en waar de rest staat

Wat er open staat

Van de 2.274 huurwoningen in de 23 projecten was op 16 oktober 78% verhuurd, 10% in optie of gereserveerd en minder dan 1% te huur. Bij de overige 11% gaf de woningzoeker geen status. Dat is het normale beeld van nieuwbouw: een project gaat in één keer in verhuur, de eerste toewijzingsronde doet het gros, en daarna druppelen de laatste units en de mutaties binnen.

Die 19 zijn dus geen 19 nieuwe woningen van vandaag. Het is de stand van 23 projecten in verschillende fases, van The Roofs in Den Haag met 10 van 15 units open tot Waterfront in Spijkenisse met 1 van 171.

Waar de 19 woningen staan

Drie projecten hadden op 16 oktober minstens één unit te huur: The Roofs in Den Haag (10), The Pulse of Amsterdam (8) en Waterfront in Spijkenisse (1). De twintig andere projecten hadden er nul, maar vaak wel units in optie: CAB Wonen & Samara in Utrecht 98, MARK in Almere 17, Blaak 333 in Rotterdam 16. Daar komt een unit vrij zodra een kandidaat afvalt, en dan zie je hem bij ons als nieuwe woning.

Van de 246 units zonder status horen er 120 bij Bospark in Alphen aan den Rijn, een project voor 55-plussers. De woningzoeker gaf daar op 16 oktober voor geen enkele unit een status. Lees bij zo'n project eerst de projectsite: daar staat voor wie het is.

Waarom nieuwbouw anders werkt dan een makelaarsadvertentie

Bij een makelaar reageer je op één woning en wint vaak wie het eerst is. Bij nieuwbouw reageer je op een project. De woningzoeker op de projectsite toont elk bouwnummer met status: te huur, in optie, gereserveerd, verhuurd. Je kiest je voorkeuren, vaak meerdere bouwnummers, maakt een account aan op de projectsite en rondt daar een inschrijfformulier af. De verhuurder wijst toe per ronde, op volgorde van inschrijving, op inkomen of op doelgroep. Snelheid helpt, maar bepaalt minder dan bij een makelaar.

Onze link opent het bouwnummer in die woningzoeker. Bij projecten op het platform van NieuwbouwOffice is dat een link met het bouwnummer al geselecteerd; bij de BrightLot-zoekers van bijvoorbeeld The Roofs en The Pulse is het de eigen pagina van de unit, met de knop om te reageren of de unit aan je inschrijving toe te voegen. Reageren gebeurt altijd op de projectsite, nooit bij ons. Wij hebben geen account voor je en vullen niets in.

Middenhuur en nieuwbouw dragen vaak een inkomenseis naar beneden én naar boven. Die staat op de projectsite, niet in de woningzoeker, en dus ook niet bij ons. Lees hem voordat je je inschrijft. Wat een inkomenseis in de praktijk betekent, staat in de analyse van de inkomenseis.

Wat nieuwbouw kost

De mediane kale huur van de 19 open units is €1.951 per maand, bij een mediane oppervlakte van 107 m². De mediane prijs per vierkante meter is €26,14. Van de 19 vragen er 14 meer dan €1.228, de grens van 186 punten waarboven een woning in 2026 in de vrije sector valt. Vier units zitten in de middenhuur, tussen €932,93 en €1.228. Eén unit zit eronder. Met 19 units uit drie projecten zegt die mediaan vooral iets over die drie: The Pulse in Amsterdam vraagt €3.300 tot €3.450, The Roofs in Den Haag €932 tot €3.075.

De energielabels zijn zoals je van nieuwbouw verwacht. Van de 18 units met een bekend label heeft er geen één iets lager dan A+; 8 zijn A+++. Bij één unit staat het label niet in de woningzoeker.

Reken bovenop de kale huur met servicekosten; de bedragen staan op de projectsite. Wij tellen kale huur en servicekosten bij elkaar op in je prijsfilter, zoals overal op de site.

Wat de wet zegt, en waarom onze huurcheck hier zwijgt

Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 valt een woning van 144 tot en met 186 punten in de gereguleerde middenhuur, met een wettelijk maximum. Voor nieuwbouw geldt een uitzondering: een middenhuurwoning die na 1 juli 2024 in gebruik is genomen en waarvan de bouw vóór 1 januari 2028 is gestart, mag 20 jaar lang 10% boven dat maximum vragen. Boven de 186 punten is de huur vrij.

Onze huurcheck kan nieuwbouw nog niet goed toetsen. Het puntenaantal leunt op de WOZ-waarde, en de WOZ-waarde die bij een gebouw in aanbouw hoort is de waarde van een bouwput, niet van de woning. Daardoor zou de check te weinig punten tellen en een vrije-sectorwoning aanzien voor middenhuur. Sinds 20 september geeft de huurcheck bij de woningen uit deze 23 projectsites daarom geen oordeel en geen bandbreedte. Dat blijft zo tot we nieuwbouw apart kunnen behandelen. Wat een oordeel wél en niet zegt, staat in vraagprijs is geen contractprijs.

Wat we wel en niet lezen

Wij lezen de woningzoekers zelf, elk uur, per bouwnummer. Zeventien projecten draaien op het platform van NieuwbouwOffice, zes op de BrightLot-woningzoeker. Nieuwbouw.nl, de portal van de ontwikkelaars, gebruiken we als wegwijzer naar nieuwe projecten, niet als bron.

Wat we niet lezen, staat in de tabel, met de telling van 19 september. Drie projecten publiceerden toen alleen op Funda, waar wij niet kunnen lezen: samen 202 units. Legends in Utrecht zet de woningzoeker achter een login. De zoeker van Amvest sluit lezers uit in zijn robots.txt, dus KJ in Den Haag lezen we niet. Twee corporatieprojecten lopen via de woonruimteverdeling, en de projecten van Vesteda waren op 19 september nog niet in verhuur.

Nog drie dingen die je moet weten. Nieuwbouw-units hebben bij ons geen foto, want de woningzoekers dragen er geen per bouwnummer. Een project dat wij nieuw aansluiten, mailt zijn bestaande voorraad niet als nieuw aanbod; alleen units die daarna vrijkomen komen in je melding. En de tijd tussen verschijnen en verdwijnen tellen we bij nieuwbouw niet mee in onze cijfers over hoe snel woningen weg zijn, omdat een toewijzingsronde geen marktmeting is.

Zo reageer je op een nieuwbouwwoning

• Open het bouwnummer via onze link en lees de projectsite eerst: doelgroep, inkomenseis, opleverdatum.
• Maak een account aan op de projectsite. Zonder account kun je kijken, niet reageren.
• Kies meerdere bouwnummers als voorkeur. Eén favoriet is bij een toewijzingsronde een gok.
• Rond het inschrijfformulier af en zet je documenten klaar; welke dat meestal zijn, staat in documenten voor een huurwoning.
• Zet een melding aan op de stad van het project. Units die vrijkomen na een afgevallen kandidaat verschijnen bij ons als nieuwe woning, en die stonden er op 16 oktober in de 23 projecten samen 232 in optie.

Veelgestelde vragen

Kan ik via WoonBusters reageren op een nieuwbouwwoning?

Nee. Onze link opent het bouwnummer in de woningzoeker van het project. Reageren doe je daar, met een account op de projectsite en een inschrijfformulier. Wij vullen niets in en hebben geen account voor je.

Hoe vaak ververst WoonBusters het nieuwbouwaanbod?

Elk uur. Nieuwbouw verandert per toewijzingsronde, niet per minuut, dus we lezen de 23 projectsites één keer per uur in plaats van elke twee minuten zoals bij makelaars.

Waarom staat er geen foto bij een nieuwbouwwoning?

De woningzoekers publiceren geen foto per bouwnummer, alleen plattegronden en projectbeelden. Die nemen we niet over. De projectsite heeft ze wel.

Welke nieuwbouwprojecten leest WoonBusters niet?

Projecten die alleen op Funda staan, projecten met een woningzoeker achter een login, zoekers die lezers uitsluiten in hun robots.txt, corporatieprojecten via de woonruimteverdeling en projecten die nog niet in verhuur zijn.

Is een nieuwbouwwoning boven de €1.228 te duur?

Dat zegt de prijs niet. Boven de 186 punten is de huur vrij, en nieuwbouw scoort hoog op oppervlakte en energielabel. Onze huurcheck geeft bij deze projecten bewust geen oordeel, omdat de WOZ-waarde van een gebouw in aanbouw niet bruikbaar is voor de puntentelling.

Zet een alert aan of bekijk het marktrapport voor de cijfers achter de hele huurmarkt.