Amsterdam is met afstand de duurste huurstad van het land: mediaan €2.300 per maand, €30,30 per vierkante meter. En toch scoort de stad op één maat opvallend laag: 45% van het toetsbare aanbod heeft een vraagprijs boven het wettelijk maximum, het kleinste aandeel van de grote steden. Duur en onwettig zijn twee verschillende dingen.
Bijna 10.000 listings in drie maanden, een vijfde van het landelijke aanbod. De mediane woning is 74 m² en verdwijnt na 13,9 dagen. Wie in Amsterdam zoekt, concurreert dus op snelheid; zet je documenten vooraf klaar.
De verklaring zit in het puntenstelsel zelf. Veel Amsterdamse woningen halen door hun WOZ-waarde en grootte meer dan 186 punten, en vallen daarmee echt in de vrije sector: er geldt geen wettelijk maximum, dus kan de vraagprijs er ook niet boven liggen. In studentensteden als Groningen is bijna alles toetsbaar en ligt 77% erboven.
Let wel: 45% van het toetsbare aanbod is nog altijd bijna elke tweede woning. Vooral in het gereguleerde en middensegment loont een puntentelling ook in Amsterdam.
Met een gangbare inkomenseis van 3,5 keer de huur vraagt de mediane Amsterdamse woning een bruto maandinkomen van ruim €8.000. Het goedkopere segment bestaat, maar is klein en snel weg; kamers (20% van het aanbod) zijn de gebruikelijke ingang.
Op een markt van 13,9 dagen mediaan wint wie het eerst reageert. WoonBusters Amsterdam bundelt het aanbod van honderden makelaars; een alert per e-mail en push meldt nieuwe woningen direct. De volledige stadsvergelijking staat in het marktrapport.